Verkopen: wat er in Nederland terechtkomt en wanneer

Een verkoop wordt zelden doorgerekend met dezelfde zorg als een aankoop. De prijs is bekend, de hypotheek is bekend, en het verschil tussen die twee wordt in gedachten al bestemd: een ander pand, een schenking, een belegging, of gewoon rust. De vergissing zit niet in die rekensom maar in de aanname dat de uitkomst ervan op de dag van de levering op uw Nederlandse rekening staat.

Bij de verkoop van een in Spanje gelegen pand door een niet-ingezetene gebeurt een aantal dingen in Spanje, bij en rond de notariële levering, voordat er iets uw kant op komt. Er wordt ingehouden, er wordt geheven, er wordt afgelost en er moet een register worden schoongeveegd. Elk van die handelingen heeft zijn eigen papier en zijn eigen moment, en samen bepalen zij hoeveel er overblijft en wanneer het beschikbaar is. Dit artikel gaat over die twee vragen: wat er bij en rond de levering van het bruto bedrag wordt afgehaald voordat de verkoper iets ziet, en hoeveel tijd er zit tussen de verkoop en het moment waarop het geld werkelijk bruikbaar is. Dat is de rekensom die bepaalt of het plan dat op de opbrengst rust uitvoerbaar blijft, en zij is vooraf te maken.

Bij de notaris wordt niet alleen geleverd

De Spaanse levering is één zitting waarin meer gebeurt dan de overdracht. Loopt er nog een hypotheek op het pand, dan wordt die uit de koopsom afgelost en geeft de bank daarvoor haar verklaring af, en dat moet op dezelfde dag geregeld zijn, niet in de week erna. De koper of zijn bank houdt daarnaast bedragen in die niet aan u worden uitbetaald maar aan derden worden afgedragen, en de kosten van de transactie worden eveneens van het bruto bedrag afgehaald. Wat u ontvangt, is dus niet de koopsom en ook niet de koopsom min de hypotheek, maar wat er na die reeks posten resteert.

Daar komt bij dat de koper en zijn adviseurs voorafgaand aan de levering stukken verlangen die u moet aanleveren en die tijd kosten om te verkrijgen. De verklaring van de vereniging van eigenaren dat u geen achterstand hebt, het bewijs dat de gemeentelijke onroerendezaakheffing is betaald, het energielabel, en in verschillende regio’s een bewoonbaarheidsverklaring. Ontbreekt er iets, dan schuift de levering, en een verschoven levering is in een verkoopketen zelden alleen uw probleem.

Het praktische gevolg is dat uw netto-opbrengst pas vaststaat wanneer die hele reeks is uitgerekend, en dat die rekensom hoort te worden gemaakt voordat u de verkoop toezegt en niet nadat de koper is gevonden. Wij maken die berekening in de voorbereiding, samen met uw Spaanse adviseurs, omdat zij in de meeste gevallen bepaalt of het plan dat op de opbrengst rust nog uitvoerbaar is. Over de fiscale uitkomst zelf adviseren wij niet: dat is het terrein van uw belastingadviseur, in Spanje en in Nederland.

De inhouding die de koper verricht

Het stuk dat Nederlandse verkopers het meest verrast, is de inhouding. Verkoopt een niet-ingezetene een Spaans pand, dan houdt de koper een deel van de koopsom in en draagt dat niet aan de verkoper af maar aan de Spaanse belastingdienst, als voorschot op de heffing die de niet-ingezeten verkoper over de verkoop verschuldigd is. De koper is daartoe verplicht en heeft daarin geen keuze, en hij doet dat ook als u ervan overtuigd bent dat u uiteindelijk niets of weinig verschuldigd bent. De inhouding is een mechanisme van zekerheid voor de Spaanse schatkist en geen beoordeling van uw positie.

Die positie wordt daarna vastgesteld in een aangifte, en daar zit de tweede verrassing. Blijkt de werkelijke heffing lager dan het ingehouden bedrag, dan kunt u het verschil terugvragen. Blijkt zij hoger, dan betaalt u bij. Het terugvragen is een aangifte met onderbouwing, waaronder de stukken van uw oorspronkelijke aankoop en van de investeringen die u in het pand hebt gedaan, en wie die stukken niet heeft bewaard, verliest aftrekposten die hij wel heeft gemaakt. Dossiers van jaren terug blijken op dit moment plotseling waardevol: de aankoopakte, de nota’s van de notaris, de belastingafdrachten bij aankoop en de facturen van de verbouwing, voor zover die een verbetering of uitbreiding van het pand betreft en geen gewoon onderhoud of herstel; dat laatste verhoogt de verkrijgingsprijs niet. Is het pand verhuurd geweest, dan werkt de in aanmerking genomen afschrijving de andere kant op.

En dan de tijdlijn. Een teruggaaf komt niet op het moment waarop u haar nodig hebt. Zij volgt de behandeltermijnen van de Spaanse belastingdienst, en in de praktijk gaat daar aanzienlijk meer tijd in zitten dan verkopers aannemen. Voor uw planning betekent dat dat een deel van uw opbrengst voor langere tijd niet beschikbaar is, ook als het bedrag u toekomt. Wie met de volle opbrengst rekent voor een volgende aankoop, rekent met geld dat bij de Spaanse fiscus staat.

Hoeveel er wordt ingehouden en wat u uiteindelijk verschuldigd bent, hangt af van uw situatie en van de stukken die u kunt overleggen, en dat is een berekening van uw belastingadviseur. Wij nemen zijn uitkomst over in de kasstroom van de transactie en in de financieringsopzet die daarop volgt.

De gemeentelijke heffing en het schoonvegen van het register

Naast de inhouding staat een gemeentelijke heffing over de waardestijging van de grond bij overdracht. Die komt in beginsel voor rekening van de verkoper, en wanneer de verkoper een natuurlijke persoon is die niet in Spanje woont, wordt de koper daarvoor als betalingsplichtige aangemerkt, wat in de praktijk betekent dat ook dit bedrag bij de levering van uw opbrengst wordt afgehaald in plaats van later bij u in rekening gebracht. Houdt u het pand via een vennootschap, dan geldt die verschuiving niet en blijft de heffing bij de verkopende partij zelf. Het is een lokale heffing, de gemeente stelt haar vast, en zij verschilt daarom van plaats tot plaats.

Is er bij uw verkoop geen waardestijging van de grond, dan bestaat er een route om die heffing niet te hoeven dragen, maar dat moet worden aangetoond en het gebeurt niet automatisch. En ook waar wel een waardestijging is, mag de heffing worden vastgesteld langs de voor u gunstigste van de wettelijke rekenwijzen, waaronder die welke uitgaat van de werkelijke waardestijging van de grond. De verkoper die zonder meer betaalt wat er wordt voorgerekend, laat in beide situaties geld liggen. Of dat in uw geval speelt en hoe het wordt aangetoond, is opnieuw een vraag voor uw adviseur, en het is een vraag die vóór de levering moet worden gesteld.

Dan is er het register. Het aflossen van uw hypotheek bij de notaris laat de inschrijving in het eigendomsregister niet verdwijnen. Daarvoor is een verklaring van de bank nodig dat er niets meer openstaat, een notariële akte van opheffing en een inschrijving van die opheffing, met kosten en met eigen doorlooptijd. Een koper met een bank achter zich eist in de praktijk dat dit geregeld is of op de zitting wordt geregeld, en een verkoper die hier pas aan denkt wanneer de koper erom vraagt, zorgt zelf voor het uitstel.

Al die posten bij elkaar hebben één gemeenschappelijk kenmerk: zij worden in Spanje afgehandeld, in de Spaanse keten, en zij gaan vóór u. Dat is het antwoord op de vraag waarom de opbrengst lager uitvalt dan de eenvoudige rekensom. Niet omdat er iets onverwachts gebeurt, maar omdat er in Spanje meer partijen aan de koopsom zitten dan in een Nederlandse verkoop, en zij zijn allemaal eerder aan de beurt.

Wat er aan de Nederlandse kant te regelen valt

Wat er bij een verkoop in Nederland verandert, is de samenstelling van uw vermogen. Het pand verlaat uw vermogen en er komt geld voor in de plaats, en vermogen in de ene vorm wordt in box 3 niet gelijk behandeld aan vermogen in de andere. Dat komt doordat box 3 niet kijkt naar wat het pand opbrengt, maar uw vermogen in de heffing betrekt naar een veronderstelde opbrengst, en die veronderstelling is niet voor elke vorm van vermogen dezelfde. Het effect daarvan voor uw aanslag, en of het in uw geval uitmaakt op welk moment binnen het jaar de levering valt, is een rekenvraag voor uw belastingadviseur. Wij geven geen fiscaal advies en u hebt op dit punt een adviseur nodig die uw volledige positie kent, niet een algemene regel uit een artikel.

Houdt u het pand via een BV of een andere vennootschap, dan ligt de vraag anders en hoort zij bij uw adviseur en bij uw accountant. Ook die vraag hoort gesteld te worden voordat de verkoop is overeengekomen in plaats van erna.

Eén praktisch punt in Nederland dat weinig aandacht krijgt: het geld moet bij uw Nederlandse bank binnenkomen, en een grote inkomende overboeking uit het buitenland roept daar vragen op over de herkomst. Dat is geen wantrouwen maar wettelijke plicht van de bank. Wie de verkoopakte, de afrekening van de notaris en de stukken van de oorspronkelijke aankoop bij de hand heeft, is er snel uit. Wie die stukken moet opvragen op het moment dat de bank erom vraagt, houdt zijn eigen opbrengst vast op een rekening waar hij niets mee kan.

Wanneer het geld er is, en waarvoor u het al had bestemd

De gevolgtrekking is een vraag van tijdlijnen en niet van tarieven. De verkoop levert een bedrag op dat lager is dan het verschil tussen koopsom en hypotheek, het levert dat gefaseerd op, en het sluitstuk van die fasering ligt bij een belastingdienst in een ander land. Wie tegelijk in Nederland iets koopt, heeft daarmee een gat: de verplichting hier valt eerder dan de middelen daar vrijkomen, en dat gat is bijna altijd het werkelijke probleem van een Nederlandse eigenaar die zijn Spaanse pand verkoopt.

Dat gat is te overbruggen, en dat is het punt waarop uw verkoop een financieringsvraag wordt. Afhankelijk van uw situatie zijn er financieringsvormen die de periode tussen de Nederlandse verplichting en de Spaanse opbrengst dekken, van overbruggingsfinanciering tegen een pand tot effectenkrediet tegen een beleggingsportefeuille, zodat u niet onder tijdsdruk verkoopt of een portefeuille moet afbouwen op een moment dat u niet zelf hebt gekozen. Welke vorm in uw geval haalbaar is en onder welke voorwaarden, beslist de financier. Wij brengen de zaak in de staat waarin die beslissing kan worden genomen.

Wat wij daarvoor nodig hebben, is het dossier dat de verkoop echt beschrijft: de koopovereenkomst of het ontwerp daarvan, het uittreksel uit het eigendomsregister, de stand van de hypotheek en de afspraken over de opheffing, de doorrekening van de inhouding en de lokale heffing door uw adviseur, de stukken van uw oorspronkelijke aankoop en van uw investeringen in het pand, en de datum waarop de levering is voorzien. Daarmee valt te berekenen wat er wanneer beschikbaar is, en daarmee valt een overbrugging te onderbouwen in plaats van te beweren.

Een verkoop in Spanje is goed te plannen. Zij is alleen niet te plannen op de dag zelf, en de verkoper die haar doorrekent voordat hij haar toezegt, houdt meer over en wacht korter dan de verkoper die ervan uitgaat dat zijn opbrengst hem bij de notaris wordt meegegeven.

Montclare treedt niet op als kredietverstrekker. Wij toetsen de financierbaarheid, stellen het dossier samen en leggen het voor aan vergunninghoudende instellingen, die zelf over het krediet beslissen. Leg ons uw financieringsvraag voor.