Een bank verstrekt dagelijks hypotheken. Het gaat mis bij het dossier dat niet in haar model past: inkomen in een andere valuta, loonstroken van een buitenlandse werkgever, geen lokale kredietgeschiedenis, een koper die geen ingezetene is, of een vennootschap als eigenaar. Geen van die punten maakt de transactie onhaalbaar. Onhaalbaar wordt het als het dossier als een standaardgeval wordt aangeboden en de bank de afwijkingen zelf moet ontdekken.
Een stap hoger geldt hetzelfde, zodra het object wordt aangehouden als belegging en niet om in te wonen: de financier beoordeelt niet zozeer de koper als wel het pand en wat het opbrengt, wie de huur betaalt, onder welk huurcontract, en wat er gebeurt als dat contract eindigt. Wij stellen beide soorten dossiers samen en leggen ze voor, in de termen waarin een analist ze kan goedkeuren.
Wanneer dit speelt
- Woonhypotheken voor internationale kopers en niet-ingezetenen, ook voor een tweede woning
- Hypotheekbegeleiding bij buitenlands inkomen, zonder lokale kredietgeschiedenis of bij aankoop via een vennootschap
- Aankoopfinanciering voor beleggingsvastgoed, per pand of als portefeuille
- Herfinanciering van een bestaand pand of een bestaande portefeuille tegen betere voorwaarden
- Liquiditeit vrijmaken uit een onbezwaard pand, zonder het te verkopen
- Herpositionering: kopen, verbouwen en daarna herfinancieren
- Panden met één huurder en langlopende huurcontracten
Wat het bedrag bepaalt bij een hypotheek
De financier kijkt niet alleen naar het pand. Hij kijkt of het inkomen is aan te tonen in een vorm die hij kan verantwoorden, of de valuta van het inkomen overeenkomt met die van de schuld, wie als eigenaar staat ingeschreven, en wat er met de zekerheid gebeurt als die eigenaar een buitenlandse vennootschap is. De loan-to-value voor een niet-ingezetene ligt doorgaans lager dan die voor een ingezetene. Daar houden wij vanaf het begin rekening mee, in plaats van er tijdens de kredietaanvraag achter te komen.
Internationale documentatie heeft haar eigen doorlooptijd: volmachten, apostilles en beëdigde vertalingen zijn niet in twee dagen geregeld, en ze zijn de meest voorkomende oorzaak van uitstel van de leveringsdatum.
Wat de financier leest in het huurcontract, bij verhuurd vastgoed
De kredietwaardigheid van de huurder weegt zwaarder dan de vierkante meters. De contractuele opzegmogelijkheid staat tegenover de volle looptijd, en die twee vallen zelden samen. De opzegmomenten, de huurvrije periodes en wie welke kosten draagt. En de verhouding tussen de netto huur en de rente- en aflossingslasten, want dat is het getal dat het bedrag uiteindelijk bepaalt.
Een goed verhuurd pand met een slecht opgesteld huurcontract wordt slechter gefinancierd dan een gewoon pand met een onberispelijk huurcontract. Dat verschil ziet u liever voordat het dossier wordt voorgelegd dan erna.
Waar vreemd vermogen niet het hele antwoord is
Sommige transacties zijn beter gediend met eigen vermogen of een mede-investering naast de schuld. Als dat zo is, bekijken wij het via onze route Eigen vermogen en kapitaalpartners.
Eigen vermogen en kapitaalpartners → · Bekijk: overbruggingsfinanciering →