Het project is duurder geworden en de buffer is op

De ruwbouw staat, het werk is gevorderd en de cijfers sluiten niet meer. Prijzen bewogen na de aanbesteding, de planning schoof, een paar problemen in de bodem namen hun deel, en de post onvoorzien die dat alles moest opvangen is besteed. Wat er van de faciliteit over is, plus wat er van het eigen vermogen over is, haalt het einde van het gebouw niet. Elke ontwikkelaar die lang genoeg bouwt, staat uiteindelijk precies op deze plek.

Het is een ongemakkelijke positie, maar meestal geen fatale. Projecten lopen op dit punt niet vast omdat het geld tekortkwam, maar om wat de ontwikkelaar doet in de weken na die vaststelling. Er is een reeks stappen die het project en de zeggenschap van de ontwikkelaar daarover behoudt, en er is een stel instinctieve reacties die beide betrouwbaar vernietigt. Het verschil daartussen is het waard precies te benoemen.

Eerst: stel vast wat afbouwen werkelijk kost

Er kan niets nuttigs gebeuren voordat er één geloofwaardig getal is: wat het vanaf vandaag werkelijk kost om het gebouw af te maken. Niet de begroting zoals zij was, niet het tekort zoals het voelt, maar geverifieerde kosten tot oplevering, opgebouwd uit de stand van het werk, de rekening van de aannemer zoals die er feitelijk voor staat, de nog onopgeloste claims en het meerwerk, de resterende advieskosten en de financieringslasten van de werkelijke planning, de vertraging daarin begrepen. Het hoort onafhankelijk te worden opgesteld of ten minste onafhankelijk te worden beoordeeld, want een getal dat onder druk wordt geproduceerd door degene die het klein nodig heeft, overtuigt niemand, en de financier als eerste niet.

De gebruikelijke fout is de reeks herzieningen. De ontwikkelaar meldt een tekort, een maand later een iets groter tekort, en daarna nog een. Elk getal leek op zichzelf verdedigbaar toen het werd gegeven; samen vertellen zij elke tegenpartij dat de ontwikkelaar zijn eigen project niet beheerst, en zij vergiftigen de onderhandelingen die volgen. Eén eerlijk getal, met een marge voor de resterende onbekenden, is meer waard dan drie optimistische. Welk nieuw geld dit project ook binnenkomt en uit welke bron ook, het wordt gedimensioneerd op geverifieerde kosten tot oplevering. Dat getal maken is geen voorbereiding op de oplossing. Het is de eerste helft van de oplossing.

Het getal moet ook compleet zijn op een weinig verheffende manier. Vertraging is zelf een kostenpost: de rente loopt door elke extra maand, verzekering en terreinkosten gaan door, en een aannemer die langer op de bouwplaats blijft heeft eigen claims. Kosten tot oplevering die de stenen dekken maar de tijd niet, zijn over een paar maanden onjuist, en zij zijn onjuist in de richting die geloofwaardigheid vernietigt. De toets is simpel: als dit getal juist is, hoeft op dit project nooit meer iemand om geld te worden gevraagd.

De financier weet het al, of binnenkort

In een gestructureerde projectfinanciering worden opnames vrijgegeven tegen gecertificeerde voortgang, wat betekent dat een toezichthouder bij elk certificaat besteding en voortgang tegen het plan legt. Een ontwikkelaar die denkt dat het financieringsgat zijn eigen informatie is, vergist zich doorgaans in hoe eigen die informatie is, en de certificeringscyclus zet een klok op het gesprek. Daarmee resteert een keuze die al het volgende bepaalt: bij de financier aankomen met het geverifieerde getal en een plan, of worden gevonden door een gefaalde toets op de kosten tot oplevering en aankomen als probleem.

Het verschil in ontvangst is niet sentimenteel. Een financier die met een financieringsgat wordt geconfronteerd heeft een scala aan reacties, van constructief tot defensief, en zijn keuze hangt grotendeels af van zijn beeld van de persoon aan de andere kant van de tafel. Een ontwikkelaar die de afwijking vroeg meldt, de oorzaken uitlegt, een onafhankelijk getal meebrengt en voorstelt hoe het gat wordt gedicht, geeft de financier redenen om met hem te werken. Een ontwikkelaar die de waarheid door twee certificaten heen heeft opgerekt tot de toezichthouder de zaak forceerde, heeft het enige vermogen besteed waarop deze onderhandeling loopt, en dat is geloofwaardigheid.

Het helpt de rekenkunde van de financier zelf te begrijpen. Een half gebouwd project is voor een bank een slecht object: uitwinning betekent een stilgelegde bouwplaats bezitten, het werk heraanbesteden en de positie intern uitleggen. Vrijwel elke geloofwaardige route naar een afgebouwd gebouw is voor de financier beter dan dat, en daarom gaan financiers die een eerlijk plan krijgen daar vaker wel dan niet op in. De faciliteit groeit niet stil mee, en de bank financiert het gat niet uit zichzelf. Maar het belang van de financier en dat van de ontwikkelaar wijzen nog steeds naar dezelfde uitkomst, een afgebouwd gebouw, en wie het gesprek om die gedeelde uitkomst heen bouwt, onderhandelt met de stroom mee in plaats van ertegenin.

Voorbereiding op dat gesprek telt even zwaar als het moment ervan. De financier wil begrijpen waarom de begroting faalde, want de oorzaak bepaalt zijn vertrouwen in de remedie: een overschrijding door marktbrede inkoopprijzen leest heel anders dan een door wijzigingen die de ontwikkelaar bleef goedkeuren. Hij wil zien dat de aannemer stabiel is en nog verbonden, dat de vergunningspositie schoon is, en dat de verkoopaannames achter de eindwaarde nog houden. Met die antwoorden samengesteld aankomen, in plaats van beloven ze te zoeken, is het verschil tussen een gesprek dat een onderhandeling opent en een gesprek dat een dossierbeoordeling opent.

De opties die werkelijk bestaan

De eerste optie is die van de ontwikkelaar zelf: nieuw eigen vermogen, van de sponsor of van de bestaande aandeelhouders. Het is doorgaans de snelste en in elk opzicht behalve kasgeld de goedkoopste, want het brengt geen nieuwe tegenpartij mee, geen nieuwe documentatie en geen nieuwe zeggenschapsrechten. Waar die capaciteit bestaat, ook gedeeltelijk, verandert het bovendien elk ander gesprek, omdat een sponsor die zichtbaar meer van zijn eigen geld achter het project zet het sterkst mogelijke signaal geeft aan ieder ander aan wie om geld wordt gevraagd.

De tweede is het herstructureren van de bestaande financiering. De faciliteit is gebouwd voor een begroting en een planning die niet meer bestaan, en zij kan worden herbouwd voor de begroting en de planning die er wel zijn: de resterende tranches opnieuw gedimensioneerd op de geverifieerde kosten tot oplevering, de looptijd verlengd naar de werkelijke planning, de mijlpalen en vrijgavevoorwaarden opnieuw gezet zodat het project zijn eigen toetsen weer kan halen. Financiers gaan hierop in wanneer de bijgewerkte cijfers nog een project laten zien dat het afmaken waard is, en de prijs wordt gewoonlijk betaald in marge, vergoedingen, aanvullende zekerheid of strakkere controle, en niet in het eigendom van de ontwikkelaar.

De derde is nieuw kapitaal van buiten: een partner of een junior laag die halverwege instapt. Dat geld bestaat en het dicht werkelijke gaten, maar het hoort met open ogen te worden benaderd. Het verlangt de geverifieerde kosten tot oplevering, zijn eigen beoordeling van het werk, en een prijs die weerspiegelt dat het instapt in een project dat zijn begroting al heeft gemist, betaald in rendement, in zeggenschap of in beide. Daarnaast staat een vierde, gedeeltelijke optie waar de markt die toelaat: opbrengsten naar voren halen door voorverkoop van eenheden of een afnameverplichting op een deel van het plan, wat het gat verkleint en tegelijk vraag aantoont. Wat al deze routes gemeen hebben is het toegangsbewijs. Zij beginnen alle bij het getal uit de eerste paragraaf, en daarom komt dat getal eerst.

Wat u niet doet

De instinctieve reacties zijn het benoemen waard, want elk ervan zet een financieringsprobleem om in een groter probleem. De eerste is stilte: de betalingen aan de aannemer oprekken, de certificaten vertragen, stil hopen dat verkoop of prijzen het gat redden. Vertraging vergroot het tekort via rente en claims, en verzwijgen besteedt geloofwaardigheid bij de ene tegenpartij wier medewerking nodig zal zijn. Het gat blijft niet stilstaan terwijl het wordt verborgen. Het groeit.

De tweede is het verminken van het product. Bestek en omvang terugbrengen om het gat te dichten voelt als discipline, maar besparingen die de eindwaarde verlagen, de vergunning schenden of aantasten wat kopers is beloofd, zijn geen besparingen. Zij verkleinen juist het getal, de afgebouwde waarde, waarop elke reddingsoptie wordt gedimensioneerd, en een plan dat tot een slechter gebouw is teruggerekend kan bij de exit meer verliezen dan het op het werk bespaarde. Daarmee verwant is de oorlog met de aannemer: elke claim midden in de bouw tot een geschil opschalen. Er kunnen werkelijke claims zijn, en die horen te worden bewaard, maar een aannemer die in conflict of insolventie wordt gedreven terwijl het gebouw open staat, zet een tekort om in een stilgelegde bouwplaats, en dat is de duurste uitkomst die er is.

De derde is geld uit wanhoop: kortlopende financiering tegen een prijs, snel aangegaan, zonder omschreven exit, om het werk nog een paar maanden door te laten lopen. Duur kapitaal met een plan kan rationeel zijn. Duur kapitaal in plaats van een plan verschuift de crisis slechts een seizoen en voegt er een schuldeiser aan toe, gewoonlijk met zekerheden en verzuimbepalingen die de uiteindelijke herstructurering moeilijker maken. De toets voor elk nieuw geld in deze situatie is dezelfde toets die overbruggingsfinanciering moet halen: niet wat het kost, maar wat het terugbetaalt, en wat er gebeurt als die gebeurtenis te laat komt.

Het object bestaat alleen afgebouwd

Elke optie in deze situatie hoort te worden beoordeeld tegen één feit: een half gebouwd project is minder waard dan het geld dat er al in zit, en een afgebouwd project is de enige versie die iemand terugbetaalt. De financier, de sponsor, de aannemer en elk nieuw kapitaal staan, of zij het zo voelen of niet, aan dezelfde kant van die streep. De taak van de ontwikkelaar is hen eromheen te organiseren, met een geverifieerd getal, een vroeg gesprek en een plan dat de oplevering haalt, en te aanvaarden dat de prijs van de redding door het eigen vermogen wordt betaald, want daar hebben overschrijdingen altijd gewoond.

Zo aangepakt is de positie vaker herstelbaar dan zij van binnenuit lijkt. Projecten worden elk jaar te laat en te duur opgeleverd en betalen hun schuld toch terug en geven hun eigenaren toch iets mee, omdat iemand het werk aan de gang hield en de tegenpartijen op één lijn. De opzet van de oorspronkelijke financiering doet daarbij enorm veel. In een Nederlandse ontwikkeling was de financiering van het begin af aan in een grondtranche en een bouwtranche opgezet, met opnames gekoppeld aan gecertificeerde voortgang van het werk, juist zodat afwijkingen boven zouden komen zolang er nog kapitaal was om te corrigeren, en het project behield de middelen om af te bouwen. Wie dit moment het beste doorstaat, heeft gewoonlijk een structuur die is gebouwd door mensen die ervan uitgingen dat het zou komen.

Dat is ook de les voor het volgende project. De buffer die weg is, was het verschil tussen deze situatie als boekhoudkundige gebeurtenis en deze situatie als crisis, en de post onvoorzien in de volgende begroting wordt gedimensioneerd door iemand die nu precies weet waar zij voor is. De discipline die een project halverwege redt, één getal, vroeg melden en een structuur die voor oplevering betaalt, is dezelfde discipline die een jaar eerder toegepast de redding onnodig had gemaakt.

Montclare treedt niet op als kredietverstrekker. Wij toetsen de zaak, stellen het dossier samen en leggen de financieringsvormen voor aan vergunninghoudende instellingen, die zelf over het krediet beslissen. Leg ons uw financieringsvraag voor.