El porcentaje de financiación que consigue de verdad un no residente

La cifra que circula es el 70 por ciento. La que aparece en las ofertas reales a compradores no residentes suele ser más baja, y la distancia entre las dos no es mala suerte ni una negociación mal llevada: es el resultado de cómo se calcula el porcentaje y sobre qué se aplica.

Primero, sobre qué se calcula

El porcentaje no se aplica sobre el precio de compra sino sobre el valor de tasación, y cuando los dos no coinciden, el banco toma el menor. Es la primera sorpresa habitual: una compra a 500.000 con tasación de 460.000 y un 70 por ciento no da 350.000, da 322.000. La diferencia la pone el comprador, además de los impuestos y gastos, que no se financian.

De ahí sale una regla práctica que ahorra disgustos: los fondos propios que hay que tener no son el complemento del porcentaje, son ese complemento más los gastos de la operación, calculados sobre la tasación y no sobre el precio.

Por qué al no residente le dan menos

Por tres motivos, y ninguno es arbitrario. El primero es la ejecución: si algo va mal, reclamar a un deudor que vive fuera es más lento y más caro, y ese coste se descuenta del importe. El segundo es la información: sin historial crediticio en España el analista trabaja con menos datos, y ante menos datos aplica más prudencia. El tercero es la divisa, cuando el ingreso llega en una moneda distinta de la del préstamo.

Los tres se pueden mitigar. Aportar historial del país de origen reduce el segundo. Domiciliar rentas o mantener saldos en la entidad reduce el primero. Y el tercero se aborda elegiendo entidad, porque no todas tratan igual la renta en divisa.

El destino del inmueble cambia el número

Vivienda habitual, segunda residencia y activo de inversión no se financian igual, y la etiqueta la pone el banco según el uso real, no según lo que diga el comprador. La segunda residencia suele quedar por debajo de la habitual, y el activo de inversión se analiza contra la renta que produce, no contra la nómina del comprador.

Merece la pena decidir esa etiqueta al principio, con honestidad, porque presentar como segunda residencia lo que en realidad va a estar alquilado todo el año no consigue un porcentaje mejor: consigue un expediente que se cae en la revisión.

Lo que sí mueve el porcentaje hacia arriba

Aportar más garantía, y aquí entra una vía que muchos compradores internacionales no consideran: sumar una cartera de valores como garantía adicional junto a la hipoteca. La operación descansa entonces sobre dos pilares, el inmueble y la cartera, y el importe total que se puede levantar sube sin que el comprador tenga que vender nada.

También mueve el número, aunque menos, la calidad del expediente: renta documentada y traducida, titularidad clara, poderes en regla y una explicación del perfil que el analista no tenga que reconstruir. Un expediente que se entiende a la primera se aprueba más arriba que el mismo caso presentado en desorden.

Qué hacer antes de pedir

Tres números y una decisión. La tasación esperada, no el precio. Los fondos propios disponibles, incluyendo impuestos y gastos. La renta neta comprobable, en la divisa en que llega. Y la decisión de si la operación se plantea solo con hipoteca o con una garantía adicional que la complemente.

Con eso se sabe de antemano en qué horquilla se va a mover la oferta. Sin eso, el porcentaje se descubre al final, que es justo cuando ya no hay margen para corregirlo.

Montclare no actúa como prestamista. Estructura la operación, prepara el expediente y coordina la financiación con entidades autorizadas.