Un banco español concede hipotecas todos los días. Lo que le cuesta es el expediente que no encaja en su plantilla: ingresos en otra divisa, nómina de una empresa extranjera, sin historial crediticio en el país, comprador que no reside, o una sociedad como titular en vez de una persona. Nada de eso hace la operación inviable. Lo que la hace inviable es presentársela al banco como si fuera un caso estándar y dejar que sea él quien descubra las diferencias.
El mismo principio se aplica un escalón más arriba, cuando el activo se tiene para invertir y no para vivir en él: el financiador no analiza tanto al comprador como al activo y a lo que produce, quién paga la renta, con qué contrato y qué pasa cuando ese contrato vence. Preparamos y colocamos los dos tipos de operación, traduciendo la situación real a los términos en los que el analista la puede aprobar.
Operaciones que preparamos
- Hipotecas residenciales para compradores internacionales y no residentes, incluida segunda residencia
- Apoyo hipotecario para clientes con ingresos en el extranjero, sin historial crediticio local o que compran a través de sociedad
- Compra de activo en renta, individual o en cartera
- Refinanciación de un inmueble o de una cartera en mejores condiciones
- Liquidez contra un inmueble libre de cargas, sin venderlo
- Reposicionamiento: comprar, reformar y refinanciar después
- Operaciones con inquilino único y contratos de larga duración
Lo que decide el porcentaje, en una hipoteca
El financiador no mira solo el inmueble. Mira si el ingreso es comprobable con documentación que pueda archivar, si la divisa del ingreso coincide con la de la deuda, quién figura como titular y qué pasa con la garantía si ese titular es una sociedad extranjera. El porcentaje sobre valor que se concede a un no residente suele ser menor que el del residente, y eso se planifica desde el principio en vez de descubrirlo en la oferta.
La documentación internacional tiene su propio calendario: poderes, apóstillas y traducciones juradas no se resuelven en dos días y son la causa más común de que una firma se corra de fecha.
Lo que el financiador lee en el contrato, en un activo en renta
La solvencia del inquilino antes que la superficie. El plazo obligatorio frente al plazo total, que rara vez coinciden. Las ventanas de salida, las carencias de renta y quién asume qué gastos. Y la relación entre la renta neta y la cuota, que es la cifra que de verdad decide el importe.
Un activo bien alquilado con un contrato mal redactado se financia peor que un activo corriente con un contrato limpio. Esa diferencia se ve antes de presentar el expediente, no después.
Lectura relacionada: El credit file: qué pide cada financiador (en inglés) · Liberación de capital sobre activo libre de cargas (en inglés) · combinarlo con un Lombard · financiación puente