Lombardkrediet en hypotheek combineren om de schuld te spreiden

Is een financieringsbehoefte groter dan één bezit comfortabel kan dragen, dan luidt het standaardantwoord dat de lening op het pand zo hoog moet worden gebracht als een financier toestaat. Er is een betere vraag om eerst te stellen: hoort al deze schuld werkelijk op één bezit?

Een kredietnemer die zowel vastgoed als een effectenportefeuille houdt, heeft twee soorten onderpand, en financiers lezen die twee op volstrekt verschillende manieren. Een financiering tussen beide verdelen, een voorzichtige hypotheek op het pand en een lombardkrediet met de portefeuille als zekerheid, is een van de nuttigste structuren in grensoverschrijdende financiering en een van de minst besproken. Zij verandert de hefboom op elk bezit, de onderhandelingspositie bij elke financier, en jaren later de vorm van het herfinancieringsrisico.

Waarom één pijler slecht draagt

Alle schuld op één pand concentreren, concentreert elk risico van de financiering op één plek. De lening wordt afgemeten tegen één waardering, bediend door één inkomensstroom en gedekt door één bezit in één rechtsstelsel. Valt de waardering tegen, dan wordt de hele structuur heronderhandeld. Vertrekt de huurder of zakt de huur, dan voelt de hele structuur het. Er is geen tweede pijler om op te leunen, want die is niet gebouwd.

Hefboom op vastgoed heeft ook een plafond. In de transacties die Montclare structureert loopt senior schuld tegen vastgoed tot 70% afhankelijk van de transactie, en dat is een indicatie en geen aanbod: de bovenkant van dat bereik is voorbehouden aan de schoonste dossiers, met een sterk object, sterk inkomen en een leesbare structuur, en per dossier bepaalt de financier het opnieuw. Een kredietnemer die de bovenkant nodig heeft, houdt geen onderhandelingsruimte over. Elke voorwaarde die de financier eraan hangt, moet worden aanvaard, want het alternatief is een gat in het financieringsplan.

Daar hangt een prijsgevolg aan dat kredietnemers zelden uitgesplitst zien. Een financier die wordt gevraagd tot de bovenkant van zijn bereik te gaan, behandelt het dossier als een uitzondering, en uitzonderingen reizen naar boven: meer onderzoek, meer voorwaarden, langere goedkeuring, strakkere afspraken. Hetzelfde object, met gematigde hefboom voorgelegd, is een ander gesprek bij dezelfde instelling, vaak op zichtbaar betere voorwaarden. Een deel van wat een tweede pijler koopt, is niet alleen spreiding van zekerheid maar het recht om het eerste gesprek te hebben in plaats van het tweede.

Het stillere probleem is herfinanciering. Schuld die bij één financier tegen één bezit is geconcentreerd, loopt af als één gebeurtenis. Op die datum heeft de kredietnemer die financier nodig, of een vervanger die onder tijdsdruk wordt gevonden, om op dat moment ja te zeggen, onder de marktomstandigheden die dan gelden. Eén schuld betekent één deur, en de kredietnemer moet hopen dat die open staat in het jaar waarin de lening vervalt.

Niets hiervan betekent dat hefboom verkeerd is. Het betekent dat concentratie van hefboom een keuze is, en doorgaans een onbewuste, bij gebrek aan beter gemaakt omdat het pand het voor de hand liggende onderpand was en niemand vroeg wat de kredietnemer nog meer bezat.

Twee instrumenten die risico anders lezen

Een hypotheekverstrekker leest het object. Ligging, verhuur, huur, staat, waardering, en het vermogen van de kredietnemer om de schuld gedurende de looptijd te bedienen. Het instrument is langlopend en aflossend, langzamer te regelen, en stabiel zodra het er ligt. De zekerheid wordt ingeschreven tegen het pand, en het gedrag door de tijd is voorspelbaar: de schuld daalt terwijl zij aflost en het object zijn inkomen voortbrengt.

Een lombardverstrekker leest de portefeuille. Liquiditeit van de posities, spreiding, beweeglijkheid, en de valuta waarin zij staan. De bank hanteert een bevoorschottingspercentage op de verpande effecten en opent daartegen een kredietlijn. Het instrument is sneller en flexibeler dan een hypotheek, maar het leeft met de markt: het onderpand wordt doorlopend geherwaardeerd, en een forse daling van de waarde van de portefeuille kan leiden tot een eis om aanvullende dekking of gedeeltelijke aflossing.

Samengenomen nemen de twee instrumenten zekerheid op onderpand dat zich verschillend gedraagt. Vastgoed is illiquide maar zijn waarde beweegt langzaam en wordt met lange tussenpozen getoetst. Effecten zijn liquide maar worden dagelijks opnieuw geprijsd. Elke financier neemt het risico dat hij het best begrijpt en geen van beiden wordt gevraagd de activaklasse van de ander te beoordelen. Dat is wat de combinatie structureel degelijk maakt in plaats van alleen vindingrijk.

De twee instrumenten lopen ook op verschillende klokken, en dat verschil is nuttig in plaats van onhandig. Een hypotheek vraagt een taxatie, een juridische toets en een inschrijving, en kost de tijd die die stappen kosten. Een lombardlijn tegen stukken in bewaring kan doorgaans sneller worden overeengekomen, omdat het onderpand al bij de financier ligt en geen verificatie van buiten vraagt. Bij een aankoop met een vaste datum voor het passeren kan die ongelijkheid bewust in het plan worden gebouwd: het snelle instrument vangt de druk van de kalender op terwijl het langzame behoorlijk wordt geregeld, in plaats van beide naar het slechtste van de twee tijdschema’s te jagen.

Voor de kredietnemer betekent dat dat elke pijler op zijn eigen logica wordt afgemeten en op zijn eigen kalender kan worden beheerd. De hypotheek lost af tegen huurinkomsten. De lombardlijn wordt opgenomen, verlaagd of terugbetaald naar gelang de liquiditeit dat toelaat. Geen van beide einddata dwingt de andere, en geen enkele financier houdt de hele relatie in zijn hand.

Hoe één family office het heeft gebouwd

Een Europees family office had financiering nodig om zijn vastgoedbezit uit te breiden en wilde niet alle nieuwe schuld op één bezit concentreren. Naast zijn panden in Spanje hield het een financiële portefeuille van € 5 miljoen in Luxemburg. De grondstoffen voor een structuur op twee pijlers lagen er al. Wat ontbrak, was een financieringsplan dat ze als één balans behandelde in plaats van als twee losse rekeningen.

Montclare heeft de operatie in twee delen gesplitst. Op het pand is een voorzichtige hypotheek gestructureerd, bewust onder de hefboom gehouden die het object op papier had kunnen dragen. De rest van de benodigde liquiditeit kwam uit een lombardlijn met de Luxemburgse portefeuille als zekerheid. Twee financiers, twee zekerhedenpakketten, twee instrumenten, één samenhangend financieringsplan.

De structuur spreidde de zekerheid over twee soorten vermogen en voorkwam een te hoge verhouding tussen lening en waarde op het pand. De cliënt kreeg de liquiditeit die hij nodig had, hield de portefeuille belegd en productief, en verkleinde het herfinancieringsrisico dat voortkomt uit afhankelijkheid van één schuldbron. Geen enkele financier, geen enkel bezit en geen enkele einddatum kon de hele positie tegelijk onder druk zetten.

De ontvangst bij de financiers is het vastleggen waard. Elke instelling werd gevraagd het risico te beoordelen dat zij kende: de hypotheekverstrekker zag een voorzichtig gefinancierd pand met leesbaar inkomen, de private bank zag een pandrecht op stukken die al in haar eigen bewaring lagen. Geen van beiden werd gevraagd een opvatting te hebben over het onderpand van de ander, en geen van beiden had reden om onzekerheid in te prijzen die zij niet kon beoordelen. Structuren vallen bij kredietcommissies om wanneer zij een financier vragen comfortabel te zijn met iets buiten zijn vakgebied. Deze structuur stelde elke commissie de vraag die zij gebouwd was te beantwoorden.

Het is de moeite waard op te merken dat niets in die structuur exotisch is. Een hypotheek is gewoon. Een lombardlijn is gewoon. De waarde zat in de verdeling: beslissen hoeveel schuld elke soort onderpand hoort te dragen, en weigeren het pand alles te laten absorberen alleen omdat het het bezit was dat werd gekocht. Die verdeling wordt ontworpen voordat er een financier wordt benaderd en niet achteraf onderhandeld.

Wat de structuur in ruil vraagt

De eerste eis is openheid. Twee financiers betekent twee kredietdossiers, en elke instelling moet het hele beeld zien, inclusief de faciliteit die zij niet verstrekt. Een hypotheekverstrekker die tijdens zijn onderzoek een niet gemelde lombardlijn ontdekt, heeft twee dingen geleerd, en het tweede gaat over de kredietnemer. De totale hefboom over beide pijlers wordt vanaf het begin eerlijk gepresenteerd, want zij wordt in elk geval gevonden.

De tweede eis is respect voor het marktrisico in de lombardpijler. Een verpande portefeuille wordt dagelijks opnieuw geprijsd, en een forse daling kan de kredietnemer verplichten aanvullend onderpand te storten of een deel van de lijn af te lossen; gebeurt dat niet tijdig, dan mag de financier naar eigen inzicht verpande stukken verkopen. De discipline is dezelfde als in elke lombardstructuur: duidelijk onder de maximale capaciteit opnemen, ruimte houden voor slechte jaren, en de lijn nooit behandelen als vervanging voor eigen vermogen dat de operatie niet heeft. De mechaniek daarvan is elders op deze pagina’s uitgewerkt, en zij hoort gelezen te zijn voordat de tweede pijler wordt gebouwd.

De derde eis is documentaire hygiëne. De zekerheid van elke financier moet schoon gescheiden zijn: de hypotheek ingeschreven tegen het pand, het pandrecht op de effectenrekening, en geen onduidelijkheid over wie verhaal heeft op wat. Clausules die het verzuim onder de ene faciliteit koppelen aan de andere verdienen bijzondere aandacht, want een slecht geredigeerde clausule verbindt de twee pijlers juist daar waar de structuur hen gescheiden moest houden.

De vierde eis is het ontwerp van de kalender. Het nut van twee schulden is dat zij niet als één gebeurtenis aflopen, dus de einddata worden bewust gespreid en elke faciliteit krijgt haar eigen aflossingslogica: de hypotheek aflossend uit huur, de lijn krimpend uit uitkeringen en andere liquiditeit. Een gemengde structuur waarvan de twee benen in hetzelfde seizoen vervallen, heeft stil de concentratie herbouwd die zij moest wegnemen.

De vijfde eis is blijvende aandacht. Twee faciliteiten brengen twee stapels verplichtingen voort: rapporteren aan de ene financier, dekkingstoetsen bij de andere, rentedata, aflossingstermijnen, verklaringen over afgesproken ratio’s. Niets daarvan is moeilijk, en alles daarvan overleeft verwaarlozing een tijdje, wat precies de reden is waarom het wordt verwaarloosd. Een structuur die is ontworpen om twee financiers comfortabel gescheiden te houden, werkt alleen zolang beiden comfortabel blijven, en dat comfort wordt onderhouden door een kredietnemer die antwoordt voordat hij wordt nagebeld. Het dossier dat de financiering heeft binnengehaald, moet in leven blijven zolang de financiering bestaat.

Wanneer twee pijlers één verslaan

De structuur past bij een bepaald soort kredietnemer: iemand die zelf, of wiens groep, zowel vastgoed als een liquide, gespreide financiële portefeuille houdt, en die de hefboom op het pand voorzichtig wil houden zonder de operatie te verkleinen. Voor die kredietnemer levert de combinatie iets wat één instrument niet kan: volledige financiering, een gematigde verhouding tussen lening en waarde, een belegde portefeuille, en herfinancieringsrisico verdeeld over twee onafhankelijke deuren.

Zij past niet bij iedereen. Een kredietnemer zonder portefeuille heeft niets te verpanden, en een portefeuille die geconcentreerd, illiquide of niet beursgenoteerd is, trekt een bevoorschottingspercentage dat te laag is om iets te betekenen, als een bank haar al toelaat. Welke stukken een financier in de dekking opneemt en welke hij buiten de berekening houdt, is apart beschreven. In die gevallen is het eerlijke antwoord een eenvoudiger structuur en geen gedwongen imitatie van deze. De aanpak met twee pijlers is een manier om sterkte te gebruiken die al op de balans staat. Zij kan geen sterkte maken die er niet is.

De geschiktheid toetsen vraagt geen financier. Het vraagt een eerlijke inventarisatie: wat de groep bezit, welke stukken liquide zijn, welke al zijn bezwaard, welk inkomen elk voortbrengt en in welke valuta. Vanaf die bladzijde is de hoofdlijn van de structuur doorgaans duidelijk: hoeveel schuld het pand op voorzichtige voorwaarden hoort te dragen, hoeveel de portefeuille zou kunnen dragen zonder haar ruimte op te eten, en of de twee samen de behoefte dekken. Doen zij dat niet, dan is het gat een bevinding en geen mislukking, en het is veel goedkoper om dat op een bladzijde te ontdekken dan in een term sheet.

De toets is uiteindelijk de vraag waarmee dit artikel opende. Voordat u een lening op een pand naar het plafond duwt, vraag of al die schuld op één bezit hoort, en wat de balans verder op redelijke voorwaarden zou kunnen dragen. Soms is het antwoord dat het pand alles hoort te dragen. Maar een kredietnemer die de vraag stelt voordat hij ondertekent, heeft keuzes, en een kredietnemer die haar bij de herfinanciering stelt, heeft spijt.

Montclare treedt niet op als kredietverstrekker. Wij toetsen de zaak, stellen het dossier samen en leggen de financieringsvormen voor aan vergunninghoudende instellingen, die zelf over het krediet beslissen. Leg ons uw financieringsvraag voor.