Financiar un activo neerlandés desde el extranjero

Holanda es uno de los mercados inmobiliarios más legibles de Europa. El título, las cargas y los linderos constan en un único registro nacional, las sociedades y las personas facultadas para vincularlas constan en otro, y toda transmisión y toda hipoteca pasan por un notario de derecho civil que no procede hasta que ambos registros coinciden con la escritura que tiene delante. Para un inversor extranjero esto es una buena noticia dos veces: el activo puede verificarse con rapidez, y también la contraparte al otro lado de la mesa.

Esa misma legibilidad es lo que atrapa a los propietarios extranjeros. Un mercado que funciona con registros parte de la base de que todos en él están registrados, y un prestatario que no reside en el país, no tiene banco local y no ha sido visto antes por ninguna institución neerlandesa queda fuera de esa base. El activo es transparente. El comprador es la incógnita. Entender esa inversión es todo lo que sigue, porque determina qué prestamistas mirarán el expediente y qué debe contener este antes de que lo hagan.

Cómo se ve el mercado desde fuera

La financiación inmobiliaria neerlandesa es ordenada de un modo que sorprende a los inversores que llegan de mercados menos formales. La garantía se constituye mediante escritura notarial y se inscribe, la prelación sigue el registro, y los derechos de ejecución quedan fijados en la propia escritura en lugar de negociarse después. Hay poca ambigüedad sobre lo que sostiene un prestamista. Esa estructura elimina toda una categoría de disputas que consume tiempo en otros mercados, y es una de las razones por las que el capital extranjero ha encontrado atractivo este mercado durante mucho tiempo.

Lo que la estructura no hace es homogeneizar el mercado. El inmueble de inversión en Holanda está sujeto a normas que varían por municipio y cambian con la política: qué puede alquilarse y a quién, qué renta puede cobrarse según la categoría de vivienda, si un edificio puede dividirse en derechos de apartamento independientes, si un propietario puede comprar en una zona determinada con intención de alquilar. No son tanto obstáculos como variables, pero son variables que un prestamista valorará y que un comprador extranjero con frecuencia no ha comprobado. Tratándose de un activo concreto, la situación actual debe establecerse para esa dirección conforme a las normas que el municipio tiene realmente en vigor, y no suponerse a partir de otra ciudad o del año anterior.

El régimen de tenencia merece frase propia, porque atrapa a quien nunca lo ha encontrado. Una parte considerable del inmueble urbano, en Ámsterdam en particular, se posee en derecho de superficie a largo plazo cedido por el municipio en lugar de en pleno dominio, con un canon periódico y una revisión periódica de sus términos. Eso es perfectamente financiable, y los prestamistas lo tratan como asunto rutinario, pero el plazo restante, el mecanismo de revisión y si el canon ha sido redimido son preguntas que un comité de crédito planteará antes de comprometerse. Un inversor que modela el activo como propiedad plena y descubre lo contrario durante la due diligence pierde semanas y algo de credibilidad a la vez.

Por último, el mercado se cotiza y se analiza en euros, lo que elimina una de las fricciones que complica otras vías transfronterizas. La ausencia de riesgo de cambio sobre el activo no significa que no exista riesgo en la operación. Si los ingresos y las reservas del prestatario están en otra divisa, el prestamista sigue prestando contra una capacidad de pago que se mueve en contra del préstamo, y lo hará constar. El cambio de divisa no es un problema neerlandés. Es un problema del prestatario que el expediente neerlandés tiene que responder.

Quién presta realmente, y a quién

Los propietarios extranjeros suelen empezar por los grandes bancos nacionales, porque son los nombres que reconocen. Suele ser el punto de partida menos productivo. Los grandes bancos financian inmuebles neerlandeses de forma continua, pero sus procesos están construidos en torno a prestatarios con historial nacional, cuentas nacionales y perfil nacional, y una sociedad no residente sin trayectoria local es una excepción que sus sistemas gestionan con lentitud, cuando la gestionan. La negativa, cuando llega, rara vez tiene que ver con el activo. Tiene que ver con el encaje, que es otra cosa, y no debe leerse como un veredicto sobre la operación.

La parte productiva del mercado para un propietario extranjero es la especializada. Los bancos tradicionales, los family offices y las entidades de crédito especializadas financian todos ellos el inmueble neerlandés, y los prestamistas inmobiliarios especializados en particular existen precisamente para financiar las operaciones que quedan fuera del proceso de un banco minorista: carteras residenciales en alquiler, edificios de uso mixto, activos comerciales, prestatarios corporativos, propietarios que viven en otro sitio. Suscriben primero el activo y los ingresos, y al prestatario después, están acostumbrados a leer un accionista extranjero por encima de una sociedad neerlandesa, y son más rápidos porque hay menos mesas entre el analista y la decisión.

Esa rapidez viene con otro conjunto de expectativas. Un prestamista especializado no compensará un expediente escaso con una relación larga, porque no hay relación. Quiere el activo documentado, los ingresos acreditados, el prestatario identificado y la salida planteada, y lo quiere todo a la vez, no por entregas. Además es selectivo de un modo que resulta fácil pasar por alto desde fuera: el apetito es específico por tipo de activo, por región dentro del país, por tamaño del tique y por el perfil del prestatario, y las operaciones que llegan al mercado van de 1 a 200 millones de euros repartidas entre instituciones con mandatos muy distintos. Elegir a los dos o tres adecuados antes de acercarse a nadie vale más que acercarse a diez.

La promoción es un segmento aparte, con sus propios prestamistas y su propia disciplina. Un proyecto que todavía no genera ingresos se financia contra un plan, no contra un flujo de caja, y la estructura lo refleja. En una promoción neerlandesa en la que trabajamos, la financiación se dividió en un tramo de suelo y un tramo de obra, con disposiciones ligadas al avance certificado de la obra, de modo que el proyecto pudiera financiarse por fases mientras los sobrecostes seguían siendo visibles y el capital seguía disponible para terminarlo. Un promotor extranjero que llega con una única solicitud por el importe total está pidiendo algo que el mercado no ofrece en esa forma.

El expediente que espera un prestamista neerlandés

Empiece por el activo, porque en este mercado el expediente del activo es inusualmente fácil de construir bien. Título y cargas del registro nacional, la situación catastral, el régimen de tenencia y los términos de cualquier derecho de superficie, el uso permitido, el estado técnico y la calificación energética del edificio, que ahora afecta tanto al valor como a la capacidad de alquiler de un modo que los prestamistas han empezado a suscribir de forma explícita. Añada los ingresos: los arrendamientos, los inquilinos, los términos y las fechas de resolución, el historial de impagos y la vacancia. Y una valoración de un tasador cuyo registro y formato acepte el prestamista, ya que un informe elaborado según la convención de otro país normalmente habrá que rehacerlo.

El expediente del prestatario es donde los propietarios extranjeros pierden tiempo, y es la imagen invertida de la vía española. Al prestamista neerlandés no le desconcierta el edificio; le desconcierta quién está detrás de la sociedad que va a ser propietaria de él. Necesita la cadena de titularidad hasta las personas físicas en la cúspide, prueba de que la entidad existe y está al corriente, y claridad sobre quién puede firmar qué. Si el vehículo de adquisición es una sociedad neerlandesa de nueva constitución, eso es normal y esperado, pero una sociedad nueva no tiene historial, así que la sustancia tiene que venir de los accionistas por encima de ella: su trayectoria, sus otros activos, su experiencia con esta clase de activo. Una entidad nueva con una matriz anónima no es un perfil de prestatario. Es un vacío.

Luego está la parte que la mayoría de los expedientes gestiona mal, que es el dinero. De dónde viene el capital, cómo va a llegar, desde qué cuenta y a nombre de quién, y de dónde saldrán los fondos para atender la deuda una vez dispuesto el préstamo. Las instituciones neerlandesas aplican el mismo estándar de prevención del blanqueo de capitales que cualquier otro prestamista regulado en Europa, y el hecho de que el activo sea sencillo no lo suaviza. Un capital que llega de un tercero, o de una cuenta a nombre que no aparece en ningún otro lugar del expediente, detendrá una operación que por lo demás estaba lista para cerrarse.

El último elemento es el que convierte un conjunto de documentos en una propuesta: el plan. Qué se espera que produzca el activo, qué se hará con él, cómo se atiende la deuda durante el periodo de tenencia, y qué la repaga al final, ya sea una refinanciación de un activo estabilizado o una venta. Los prestamistas no necesitan optimismo aquí, y lo descuentan automáticamente. Necesitan un plan con fechas y una alternativa por si la primera salida se retrasa, porque la salida es lo que en realidad están suscribiendo.

Gestionar el proceso desde otro país

La distancia no es el obstáculo que esperan los propietarios extranjeros, pero es un obstáculo donde de verdad cuenta, y cuenta ante el notario. Las escrituras neerlandesas se otorgan ante un notario de derecho civil, y el notario debe verificar la identidad y la facultad de todos los que firman. Un administrador residente en el extranjero, o bien viaja, o bien otorga un poder, y ese poder tiene que estar otorgado y, según el país de origen, legalizado o apostillado y traducido a una forma que el notario neerlandés acepte. Es trabajo rutinario, pero tiene plazo de tramitación, y casi siempre se inicia demasiado tarde porque se trata como un trámite formal en lugar de como una condición para el cierre.

La banca es la segunda fricción. Una operación necesita una cuenta a través de la cual se pague el capital, se liquide ante notario y se atienda la deuda, y abrir una cuenta para una sociedad de nueva constitución con accionistas extranjeros es un ejercicio de cumplimiento en sí mismo, enteramente separado del préstamo. Sigue su propio calendario en su propia entidad, y no se acelera por el hecho de que una financiación esté esperándola. Iniciado al principio, es un paso administrativo. Iniciado después de la aprobación de crédito, es el motivo por el que se mueve la fecha de cierre.

La tercera fricción es el ritmo. Un expediente gestionado desde el extranjero tiende a avanzar a rachas: una tanda de preguntas se responde en una sesión larga, luego no pasa nada durante una semana, y luego llega otra tanda. Los prestamistas leen ese patrón, con razón, como una señal sobre cómo se comportará el prestatario una vez dispuesto el préstamo. Un punto de contacto local que pueda responder en el mismo día laborable, asistir ante el notario, presionar al tasador y mantener ambas agendas alineadas no es un lujo en esta vía. Es la diferencia entre un proceso medido en semanas y uno medido en trimestres.

Nada de esto es excepcional, y la secuencia es lo que lo hace manejable. Puede alcanzarse una valoración indicativa de financiabilidad en cinco días hábiles, suficiente para saber si merece la pena construir un expediente en torno a la operación, pero es una valoración y no una aprobación, y todo lo que viene después es preparación y coordinación. Los inversores que usan esa valoración temprana para decidir dónde invertir su dinero y su atención llegan al prestamista con un expediente completo. Los inversores que la tratan como la meta pasan los meses siguientes montando el expediente en público, delante de la institución a la que trataban de convencer.

Un mercado transparente premia un expediente transparente

Holanda ofrece al inversor extranjero algo valioso y algo inusual: casi todo lo relativo al activo puede establecerse a partir de fuentes públicas antes de comprometer un solo euro. El título, las cargas, el régimen de tenencia, el historial de titularidad, la sociedad propietaria y las personas facultadas para firmar por ella son todo cuestiones de registro. Esa es una ventaja considerable, y es la razón por la que el mercado atrae capital que no tiene presencia local alguna.

El precio de esa transparencia es la simetría. Un mercado que puede verificar el activo en una tarde espera poder verificar al prestatario en más o menos el mismo tiempo, y las instituciones que financian en él han construido sus procesos sobre esa expectativa. El propietario extranjero que llega con una cadena documentada, un vehículo identificado, un capital acreditado y un plan con salida no está pidiendo una excepción. Simplemente está cumpliendo el mismo estándar que el registro ya cumple en su nombre.

Esa es toda la vía de entrada a Holanda. Elija al prestamista por mandato, no por reconocimiento de nombre, construya el expediente del activo a partir de los registros que ya existen, construya el expediente del prestatario con el mismo estándar, e inicie los poderes y la cuenta antes de que se conviertan en la razón por la que nada puede cerrarse. El mercado no es difícil de abordar desde fuera. Es difícil de abordar sin preparación, que es un problema distinto y del todo resoluble.

Montclare no actúa como prestamista. Estructura las operaciones, prepara el expediente y coordina la financiación con instituciones autorizadas.