Eigen vermogen en post onvoorzien: wat de bank verlangt voordat zij instapt

Een projectfinanciering is nooit het eerste geld in een project. Op het moment dat een bank haar eerste opname uitbetaalt, zit het kapitaal van de ontwikkelaar al in de grond: in het perceel, in het ontwerp, in de vergunningen, in het team dat van een idee een vergund plan maakte. Die orde is geen toeval van de kalender. Het is het belangrijkste structurele kenmerk van projectfinanciering, en het is volkomen opzettelijk.

Ontwikkelaars die bij financiers aankloppen, beginnen gewoonlijk bij het object: de locatie, het plan, de verwachte verkoopwaarden. De bank zal dat alles bekijken. Maar voordat zij er iets van bekijkt, stelt zij twee vragen die niets met architectuur te maken hebben. Hoeveel van uw eigen geld is aan dit project verbonden, en waar zit de buffer als de begroting niet blijkt te kloppen. Eigen vermogen en post onvoorzien zijn de toegangsprijs van bankschuld. Een dossier dat beide vragen niet overtuigend beantwoordt, komt zelden tot het punt waarop de kwaliteit van het plan nog uitmaakt.

Waarom het geld van de ontwikkelaar er als eerste in gaat

De ordening van een projectfinanciering volgt een eenvoudig beginsel: de partij die de opwaartse kant houdt, draagt het eerste verlies. De ontwikkelaar heeft de winst als het project slaagt, dus zit zijn kapitaal onder dat van de bank. In de praktijk betekent dat dat het eigen vermogen als eerste wordt besteed, aan het begin van het project, en als laatste wordt terugverdiend, nadat de schuld uit verkoop of herfinanciering is afgelost. De bank stapt in zodra de ontwikkelaar al verbonden is, en haar geld is het laatste erin en het eerste eruit.

Er is een tweede reden, en die gaat over gedrag en niet over rekenkunde. Een ontwikkelaar met een wezenlijk bedrag aan eigen of vennootschappelijk kapitaal in de waagschaal maakt het gebouw af. Een ontwikkelaar die bijna volledig met het geld van anderen is gefinancierd, heeft een recht en geen verplichting: draait de markt of schuift de begroting, dan kost weglopen weinig. Financiers hebben die les duur en herhaald geleerd. De eis van eigen vermogen is geen formaliteit om naar beneden te onderhandelen. Het is het bewijs van de bank dat degene die om de lening vraagt het zich niet kan veroorloven het project te verlaten.

De gebruikelijke misvatting is dit te behandelen als een onderhandeling over hefboom. Ontwikkelaars vragen hoe weinig eigen vermogen de bank aanvaardt, in de toon waarop zij om een korting zouden vragen, en stellen structuren voor waarin de bank vanaf de eerste dag financiert terwijl het eigen vermogen later arriveert, in termijnen, of in natura. Het antwoord is vrijwel altijd hetzelfde. De bank financiert na het eigen vermogen, niet ernaast en nooit ervoor. Een voorstel dat die orde omkeert leest niet als ambitie. Het leest als een ontwikkelaar die het eerste verlies naar de financier probeert te schuiven, en het wordt gewoonlijk zonder veel discussie afgewezen.

Wat het dossier dus moet laten zien, is niet alleen dat het eigen vermogen bestaat, maar dat het is vastgelegd voordat de schuld nodig is. Een kapitaalstorting die is toegezegd, voorwaardelijk is of van een toekomstige gebeurtenis afhangt, is in de ogen van de bank geen eigen vermogen. Het is een hoop met een handtekening eronder, en banken lenen niet tegen hoop.

Wat als eigen vermogen meetelt, en wat niet

Eigen vermogen betekent voor een projectfinancier aantoonbaar aan het project toegevoegde en aantoonbaar risicodragende waarde. Kasgeld besteed aan de aankoop van de grond telt mee. Ontwerpkosten, planvormingskosten en andere zachte kosten die al zijn betaald tellen mee, mits zij met facturen en betalingen zijn onderbouwd en niet met begrotingen. De grond zelf telt mee, normaal gesproken tegen wat er werkelijk voor is betaald. Houdt een ontwikkelaar een perceel al jaren aan en wil hij krediet voor de gestegen waarde, dan kijkt de bank nauwkeurig naar de grondslag van die waardering, want waardestijging die een eigenaar aan zijn eigen bezit heeft toegekend is niet hetzelfde als kapitaal dat hij heeft ingebracht.

Wat niet meetelt is eigen vermogen dat zelf schuld is. Is de kapitaalinbreng elders geleend, gedekt op andere bezittingen, of verstrekt door een verbonden partij met een aflossingsschema, dan is het project zwaarder gefinancierd dan het dossier toegeeft, en is de buffer waarop de bank rekent dunner dan hij lijkt. Financiers vragen precies daarom naar de herkomst van het eigen vermogen, en die vraag is niet retorisch. Een aandeelhouderslening die als eigen vermogen is gepresenteerd en tijdens de due diligence wordt gevonden in plaats van bij aanvang gemeld, schaadt het dossier twee keer: één keer om de hefboom en één keer om het verzwijgen.

Voor een Nederlandse ontwikkelaar die via een houdstervennootschap en een projectvennootschap werkt, is dat het punt waarop zorgvuldigheid zich uitbetaalt. Een storting op aandelen, agio en een lening van de moeder lijken in de jaarrekening op elkaar en worden door een kredietanalist uiteengehaald. Welke vorm de inbreng heeft gekregen, of zij achtergesteld is, en of er een aflossingsschema aan hangt, bepaalt of de bank haar als buffer meeneemt. Dat hoort vooraf te zijn geregeld en uitgelegd, niet tijdens de beoordeling uit de stukken te worden gereconstrueerd.

Het bewijs telt even zwaar als de inhoud. Een goed voorbereid dossier laat het eigen vermogen zien zoals een accountant het zou willen zien: de afrekening van de grondtransactie, de betaalde facturen voor de zachte kosten, de bankafschriften van de stortingen, en een heldere opgave van wat er nog moet worden ingebracht en wanneer. Is een deel van het eigen vermogen nog in aantocht, dan wil de bank het contractueel vastgelegd zien en gewoonlijk volledig gestort voordat de eerste opname uit de bouwfaciliteit loopt. Vaagheid levert hier geen onderhandelingsruimte op. Zij levert vertraging op, en vaak een afwijzing.

De post onvoorzien: wat de begroting over twijfel toegeeft

Elke bouwbegroting is een prognose, en elke ervaren financier weet dat een regel erin niet zal kloppen. De post onvoorzien is de eerlijke erkenning daarvan: een benoemde, gefinancierde reserve voor kosten die nog niet te benoemen zijn. Zij dekt de bodemgesteldheid die niemand verwachtte, de materiaalprijs die tussen aanbesteding en order beweegt, de vertraging die extra rente wordt, de wijziging die de toetsende instantie verlangt. Zij is geen afrondingsoefening en zij is niet de verborgen winstmarge van de ontwikkelaar. Zij is het verschil tussen een schok die het project opvangt en een schok die het werk stillegt.

De bank verlangt dat de post onvoorzien zichtbaar, gefinancierd en beheerst is. Zichtbaar betekent dat zij als eigen regel in de kostenbegroting staat en niet onzichtbaar over andere regels is uitgesmeerd. Gefinancierd betekent dat het geld om haar te betalen binnen de goedgekeurde faciliteit en het eigen vermogen bestaat, en niet in een mondelinge verzekering dat er meer te vinden is als het nodig is. Beheerst betekent dat er niet losjes uit wordt getrokken: vrijgaven uit de post onvoorzien lopen doorgaans langs dezelfde certificeringsdiscipline als de rest van de begroting, zodat de reserve aan echte onbekenden wordt besteed en niet aan verbeteringen die de ontwikkelaar onderweg bedacht.

Die discipline strekt zich uit tot de hele kostenbegroting. In een Nederlandse grond- en bouwfinanciering zette het dossier dat aan financiers werd voorgelegd de totale begroting, de bouwplanning, de inbreng van eigen vermogen, de post onvoorzien en de financieringslasten uiteen voordat het eerste gesprek plaatsvond, en de opnames werden daarna gekoppeld aan de gecertificeerde voortgang van het werk. Zo opgezet werd het project in fasen gefinancierd en bleef er kapitaal beschikbaar om af te bouwen. De post onvoorzien was geen bijgedachte die aan een checklist werd toegevoegd. Zij was onderdeel van de architectuur van de financiering zelf.

Wat gewoonlijk misgaat is dat de post onvoorzien vroeg en stil opgaat. Hier een wijziging in de omvang, daar een verbetering in het bestek, en halverwege het werk is de reserve die voor echte verrassingen was bedoeld aan beslissingen besteed. Komt de echte verrassing dan, dan is er niets meer om haar op te vangen. Financiers kennen dat patroon van binnenuit, en daarom bestaat de controle op de vrijgaven, en daarom zegt een ontwikkelaar die zich tegen die controle verzet iets tegen de bank wat zij niet zal negeren.

Hoe de bank de buffer toetst

Voordat zij zich verbindt, neemt de financier de begroting niet op vertrouwen aan. Hij toetst haar. Een onafhankelijke bouwkostenadviseur legt de kostenbegroting tegen de tekeningen en tegen de markt, gaat na of de financieringslasten van de bouwperiode werkelijk in de begroting staan, en vormt een oordeel over de vraag of de post onvoorzien in verhouding staat tot de risico’s van dit specifieke project: de complexiteit, de bodem, de planning, de inkoopvorm. Een eenvoudig plan met een ondertekende aannemingsovereenkomst tegen vaste prijs draagt andere onbekenden dan een complexe transformatie die op calculatie is geprijsd, en de buffer die de bank verwacht weerspiegelt dat verschil.

De bank vraagt ook wat er achter de post onvoorzien staat als die onvoldoende blijkt. Daar komt de kredietwaardigheid van de sponsor in de analyse. Veel projectfinancieringen bevatten een verplichting van de sponsor om kostenoverschrijdingen boven de post onvoorzien te financieren, zodat het antwoord op de vraag wie betaalt als de buffer opraakt op papier staat voordat de eerste steen ligt. De sterkte van die verplichting hangt af van de sterkte van degene die haar geeft, en daarom onderzoekt de bank de financiële positie van de sponsor zelf en niet alleen die van het project. De toerekening van overschrijdingen is een onderwerp op zichzelf, maar in de fase van de kredietbeoordeling is het punt eenvoudig: de bank wil een tweede verdedigingslinie achter de eerste zien.

Tot slot beproeft de financier de hele structuur en niet één getal. Wat gebeurt er met het project als de kosten stijgen, als de planning schuift, als de verkoop langer duurt dan gepland, en als meer dan één daarvan tegelijk gebeurt. Een project dat alleen werkt wanneer elke regel in de begroting precies juist is, is niet financierbaar, hoe hoog de geprognosticeerde winst ook is. Een project dat de plausibele slechte scenario’s aantoonbaar overleeft, omdat het eigen vermogen echt is en de post onvoorzien gefinancierd, is een heel ander gesprek.

De toegangsprijs, betaald voordat de vraag wordt gesteld

Van de kant van de ontwikkelaar gezien kunnen de eis van eigen vermogen en de eis van een post onvoorzien aanvoelen als een bank die zichzelf beschermt op kosten van de ontwikkelaar. Helder gezien zijn zij de prijs van geld lenen voor een object dat nog niet bestaat en geen inkomsten voortbrengt zolang het wordt gebouwd. De bank kan geen kasstroom uitwinnen die nog niet is begonnen. Tot het gebouw klaar en verkocht of verhuurd is, is haar zekerheid een bouwplaats, en een bouwplaats is alleen waard wat het kost haar af te maken. Eigen vermogen en post onvoorzien zijn wat oplevering waarschijnlijk maakt in plaats van hoopvol.

Het praktische gevolg is dat de toegangsprijs hoort te zijn samengesteld voordat om financiering wordt gevraagd, en niet daarna onderhandeld. Een dossier dat opent met het eigen vermogen onderbouwd, de post onvoorzien gedimensioneerd op de werkelijke risico’s van het plan en de steun van de sponsor erachter, beantwoordt de eerste twee vragen van de bank voordat zij worden gesteld. Zo’n dossier wordt vanaf de eerste pagina anders gelezen, omdat het aantoont dat de ontwikkelaar begrijpt wat de financier werkelijk beoordeelt: niet de impressie van het afgebouwde gebouw, maar de zekerheid dat het er komt.

Er is ook een dividend op langere termijn. Ontwikkelaars bouwen meer dan gebouwen; zij bouwen een staat van dienst bij financiers. De ontwikkelaar die gekapitaliseerd aankomt, zijn post onvoorzien voor echte verrassingen bewaart en afmaakt waaraan hij begint, wordt over een paar projecten het type kredietnemer voor wie de toegangsprijs stil verbetert. De buffer is uiteindelijk wat iedereen aan tafel houdt op de dag dat de begroting ergens niet blijkt te kloppen. En elke begroting blijkt dat uiteindelijk, op een of andere regel.

Montclare treedt niet op als kredietverstrekker. Wij toetsen de zaak, stellen het dossier samen en leggen de financieringsvormen voor aan vergunninghoudende instellingen, die zelf over het krediet beslissen. Leg ons uw financieringsvraag voor.