De nota simple: wat het register zegt en de verkoper niet

Een Nederlandse koper vertrouwt op twee dingen die hij zelf niet hoeft te organiseren. Het Kadaster weet waar het perceel ligt en hoe groot het is, en de notaris zoekt uit of er iets op rust voordat hij de akte verlijdt. Die twee vormen samen een vangnet dat zo betrouwbaar is dat vrijwel niemand er nog over nadenkt. Dat is ook de bedoeling van een goed werkend stelsel.

In Spanje bestaat een vangnet van vergelijkbare kwaliteit, maar het hangt anders. De informatie die u nodig hebt staat in het Registro de la Propiedad, en het uittreksel waarin u haar leest is de nota simple. Niemand komt dat uittreksel ongevraagd brengen. U vraagt het op, of uw advocaat doet het, en vervolgens moet iemand het lezen die weet wat de rubrieken betekenen. De verkoper heeft geen verplichting om u te vertellen wat erin staat, en de makelaar die het pand aanbiedt heeft het in veel gevallen niet gezien. De financier daarentegen heeft het altijd gezien, en meestal eerder dan de koper.

Dit artikel gaat over wat er in dat uittreksel staat, welke afwijkingen er in de praktijk werkelijk uit komen en wat die afwijkingen met een financieringsdossier doen. Niet om de Spaanse markt zorgelijker te laten lijken dan zij is: de meeste transacties komen schoon uit het register. Wel omdat de gevallen die niet schoon zijn vrijwel altijd vooraf te zien waren, en omdat ze dan nog op te lossen zijn.

Het register en het Catastro doen niet hetzelfde

Het eerste dat voor een Nederlandse koper verwarrend is, is dat er twee registraties bestaan en dat ze elk iets anders vastleggen.

Het Catastro beschrijft het object als fysiek en fiscaal gegeven: waar het ligt, hoe het is ingedeeld, welke oppervlakte eraan wordt toegerekend en welke waarde de fiscus eraan hangt. Het Registro de la Propiedad legt iets anders vast: het recht. Wie eigenaar is, op welke titel, en wat er op dat recht rust aan hypotheken, beslagen, erfdienstbaarheden, fiscale aantekeningen en beperkende voorwaarden. Beide zijn officieel. Beide kunnen van elkaar afwijken, en van de werkelijkheid ter plaatse.

Dat is geen slordigheid van het stelsel maar een gevolg van zijn opzet. Het Catastro wordt bijgehouden met administratieve middelen, het register verwerkt wat partijen erin laten inschrijven. Wie nooit iets inschrijft, staat er ook niet in, en wat niet is ingeschreven werkt in beginsel niet tegen derden die van goeder trouw op het register zijn afgegaan. Daar zit de kracht van het stelsel: wie te goeder trouw en onder bezwarende titel verwerft van degene die als rechthebbende staat ingeschreven, en zelf laat inschrijven, wordt in zijn verkrijging beschermd. Die bescherming is geen vrijbrief: inschrijving maakt een nietige titel niet geldig, en bij een verkrijging uit een nalatenschap werkt zij pas na verloop van tijd volledig. Daar zit ook de val: wat niet is ingeschreven bestaat soms toch, op het terrein, en wat is ingeschreven beschrijft soms een object dat niet meer bestaat zoals het is beschreven.

Voor de koper betekent dit dat hij drie beelden naast elkaar moet leggen: het register, het Catastro en wat hij met eigen ogen ziet. Voor de financier betekent het hetzelfde, en hij doet het ook.

Wat er in een nota simple staat

De nota simple is een informatief uittreksel van wat er over een object is ingeschreven. Hij is niet de gecertificeerde versie, die een eigen vorm en een eigen gewicht heeft, maar voor het voorwerk is hij het juiste stuk. Hij is snel op te vragen en hij bevat precies de rubrieken waar de problemen in zitten.

De beschrijving van de finca geeft de ligging, de begrenzing en de ingeschreven oppervlakte. Let op die laatste: zij is het getal waar het recht over gaat, niet het getal uit de verkoopbrochure en niet het getal uit het Catastro.

De titularidad geeft wie als eigenaar staat ingeschreven, op welke titel en met welk aandeel. Hier blijkt of de persoon die met u onderhandelt werkelijk degene is die kan verkopen, of een van meerdere gerechtigden, of iemand die het object heeft geërfd zonder dat ooit te laten inschrijven.

De cargas zijn de kern. Daar staan de hypotheken die op het object rusten, de beslagen, de erfdienstbaarheden, de fiscale aantekeningen, de ontbindende voorwaarden die een ontwikkelaar bij een eerdere verkoop heeft bedongen en de publiekrechtelijke beperkingen die zijn aangetekend. Elk van die posten heeft een eigen gevolg voor de koop, en sommige hebben een gevolg dat niet verdwijnt doordat de koopprijs wordt betaald.

Daarnaast staat erin wat er op dit moment aan verzoeken en inschrijvingen in behandeling is. Dat is relevanter dan het lijkt, want het zegt of iemand anders ook met dit object bezig is.

En dan is er wat er niet in staat, en dat is minstens zo belangrijk. Het register gaat over rechten, niet over feiten. Of het pand wordt bewoond, of er een huurder in zit, of de vereniging van eigenaren openstaande bedragen heeft, of de installaties werken, of de bouwkundige staat deugt: daarover zwijgt het uittreksel. Wie denkt dat een schone nota simple een schoon object betekent, heeft het verkeerde document gelezen.

De afwijkingen die werkelijk opduiken

In de dossiers die wij toetsen komt steeds dezelfde handvol situaties terug, en ze zijn allemaal herkenbaar voordat er geld is overgemaakt.

De meest voorkomende is de oppervlakte. Het register beschrijft het object zoals het is ingeschreven, en in de jaren daarna is er gebouwd. Een terras dat is dichtgezet, een extra verdieping, een bijgebouw, een zwembad, een aanbouw die de vorige eigenaar praktisch vond. Voor het register bestaat dat gedeelte niet totdat het als nieuwbouw wordt verklaard en ingeschreven. Eigendom ervan heeft de eigenaar wel, en een hypotheek kan zich er ook over uitstrekken, maar de financier rekent met de ingeschreven beschrijving: wat daar niet in staat, telt niet mee in de waarde waarover hij zijn verhouding bepaalt. Een taxateur die de werkelijkheid taxeert en een register dat iets kleiners beschrijft, leveren samen een discussie op die het dossier stillegt tot zij is opgelost. Of het betreffende gedeelte nog kan worden geregulariseerd, hangt af van het planologische regime en van termijnen die per autonome regio zijn geregeld. In bepaalde gevallen, zoals bij bijzonder beschermde grond, in de kustzone en op publiek domein, verjaart de bevoegdheid om herstel te vorderen niet, en is regularisatie dus ook later niet mogelijk. Dat is een juridische beoordeling en die hoort bij uw advocaat; wij stellen hier alleen vast dat zij vóór het dossier moet komen en niet erna.

De tweede is een hypotheek die economisch is afgelost maar niet is doorgehaald. De vorige eigenaar heeft zijn lening betaald, de bank heeft hem kwijting gegeven en niemand heeft de inschrijving laten verwijderen. Formeel rust de last er nog, en zolang dat zo is zal geen financier zijn eigen recht erachter vestigen. Het herstel daarvan is bekend werk en goed haalbaar, maar het kost tijd en het moet in het tijdpad van het closing staan.

De derde is een beslag of een fiscale aantekening. Die hebben niets met het object te maken en alles met de verkoper, maar zij rusten op het object en zij reizen mee. Hoe daarmee wordt omgegaan is een kwestie van de overeenkomst en van de afwikkeling bij het closing, en het is bij uitstek het punt waarop een notaris de koop zal aanhouden.

De vierde is een gebrek in de keten van eigendom. De verkoper heeft geërfd, of in een scheiding toebedeeld gekregen, of gekocht van iemand die zelf nooit heeft ingeschreven. Dan staat er in het register nog een naam uit een ander decennium. Die keten moet worden hersteld voordat er kan worden overgedragen, en dat is geen kwestie van een week.

De vijfde is de categorie beperkingen die niet opvalt omdat zij zo rustig is opgeschreven. Een ontbindende voorwaarde van de ontwikkelaar. Een voorkeursrecht van een overheidslichaam. Een aantekening uit hoofde van sociale woningbouw, met beperkingen op prijs en bewoning die bij de woning blijven horen. Een erfdienstbaarheid van overpad die precies over het deel van het perceel loopt waar u iets van plan was. Een aantekening in verband met kustregelgeving of met een waterloop. Geen van deze posten maakt een aankoop onmogelijk. Alle maken ze uit voor wat het object waard is en voor wat u ermee kunt, en dus voor wat eraan geleend wordt.

Hoe een financier dat uittreksel leest

Het nuttige perspectief is dat van de financier, omdat dat het perspectief is waar de transactie uiteindelijk langs moet.

Een financier leest de nota simple niet als achtergrondinformatie maar als de beschrijving van zijn eigen zekerheid. Zijn vraag is beperkt en consequent: op welk recht vestig ik mijn hypotheek, wie staat er vóór mij, en als ik ooit zou moeten uitwinnen, waar loop ik dan tegenaan. Alles in het uittreksel wordt op die drie vragen gelezen.

Daarom werkt een onopgelost punt in het register anders dan kopers verwachten. Het leidt zelden tot een nee. Het leidt tot een voorwaarde, en tot een voorzichtiger verhouding. Een niet doorgehaalde last wordt een opschortende voorwaarde voor de verstrekking. Een oppervlakte die niet klopt leidt tot een taxatie over het ingeschreven deel. Een keten die niet rond is, zet het dossier stil zonder dat iemand het afwijst. Elke vraag die bij de analist blijft liggen, wordt beprijsd als risico, en risico wordt in dit vak betaald met buffer.

Daarom haalt het vroeg opvragen van de nota simple meer op dan welke andere handeling in het voorwerk ook. Hij kost bijna niets, hij is er snel, en hij vertelt u voordat u een aanbetaling doet of het object dat u koopt juridisch hetzelfde object is als het object dat u hebt bekeken. Wie hem pas ziet nadat de voorovereenkomst is getekend, heeft zijn onderhandelingspositie weggegeven over precies die punten waar nog iets te onderhandelen was.

Wat u ermee doet

De praktische orde is eenvoudig. Vraag het uittreksel op zodra het object serieus wordt, dus voordat er iets is ondertekend en voordat er iets is overgemaakt. Leg het naast het Catastro en naast wat u ter plaatse hebt gezien, en benoem elk verschil, ook het verschil dat onbelangrijk lijkt. Laat de juridische betekenis van de lasten en van eventuele regularisaties beoordelen door een Spaanse advocaat: Montclare geeft geen juridisch of fiscaal advies, en de kwalificatie van een last of van een bouwwerk dat niet is ingeschreven hoort bij een adviseur die daarvoor aansprakelijk is. Verwerk vervolgens de uitkomst in het dossier, met per punt wat de stand is, wie eraan werkt en wanneer het rond is.

Dat laatste is wat het verschil maakt in de behandeling die u krijgt. Een dossier dat met een uittreksel aankomt en bij elk open punt zelf al de verklaring en het tijdpad meelevert, leest als een dossier dat is getoetst. Een dossier dat de financier het register laat ontdekken, nodigt hem uit om voorzichtig te zijn, en dat is hij dan ook.

Dat is het werk dat een Financieringsscan doet. Wij lezen het object, het register en de structuur voordat er een financier is benaderd, zetten op papier wat het dossier vandaag draagt en benoemen wat eerst moet worden hersteld. Een deel daarvan is te repareren met papier en tijd. Een deel niet, en dan is het beter dat vooraf te weten dan na de aanbetaling.

Montclare treedt niet op als kredietverstrekker. Wij toetsen de zaak, stellen het dossier samen en leggen de financieringsvormen voor aan vergunninghoudende instellingen, die zelf over het krediet beslissen. Leg ons uw financieringsvraag voor.