De aankoopkosten die een Nederlandse koper niet verwacht

Een Nederlandse koper rekent de bijkomende kosten van een aankoop vrij snel uit. Overdrachtsbelasting, notaris, kadaster, soms een makelaar en de kosten van het hypotheekadvies: het rijtje is kort, de posten zijn bekend en het totaal is een verhouding die iedereen in de markt ongeveer uit zijn hoofd kent. Kosten koper is in Nederland geen onzekere post. Het is een optelling die u vooraf kunt maken en die aan het einde zelden anders uitpakt dan aan het begin.

In Spanje bestaat dezelfde optelling, maar het zijn andere posten. Welke belasting op de transactie rust hangt af van wat u koopt en van wie u het koopt. Het tarief van het zwaarste onderdeel wordt niet landelijk vastgesteld maar per autonome regio, en binnen een regio kan het verschillen naar soort object en soort koper. Daarnaast staan er posten op de rekening die in Nederland niet bestaan of die bij een andere partij liggen. Het gevolg is dat de Nederlandse koper zijn bijkomende kosten meestal niet fout berekent maar te laag, en dat hij dat merkt op het moment dat het het slechtst uitkomt: kort voor het closing, als het bod al is uitgebracht en de aanbetaling al is gedaan.

Voor het dossier is er bovendien iets wezenlijker aan de hand, en dat is het eigenlijke onderwerp van dit artikel. Deze kosten worden niet gefinancierd. De financiering wordt gerekend over het pand, niet over de rekening eromheen. Wat er aan belasting, notaris, register en begeleiding bovenop de koopprijs komt, komt uit het eigen vermogen van de koper, en het komt eruit op dezelfde dag als de rest. Een eigen inbreng die alleen het verschil tussen prijs en lening dekt, is dus per definitie te krap. Dat is geen detail in de marge. Het is de meest voorkomende reden dat een overigens financierbare transactie in de laatste weken alsnog vastloopt.

Kosten koper, maar niet die van thuis

Het is verleidelijk om de Spaanse rekening te lezen als een variant van de Nederlandse. Dat werkt niet, en de eerste reden is de samenstelling.

De Spaanse transactie kent een overdrachtsbelasting die per autonome regio wordt geheven en die niet op elke aankoop rust. Zij komt in beeld wanneer de verkoper niet als ondernemer handelt, en ook wanneer hij dat wel doet maar de levering van btw is vrijgesteld, wat bij een pand uit tweede hand het normale geval is. Gaat het om de eerste levering door de partij die heeft ontwikkeld, dan rust er in plaats daarvan btw op de levering, en komt er een afzonderlijke heffing bij op het notariële stuk zelf. Die laatste, in de praktijk aangeduid als AJD, is een zegelrecht op de akte en niet op de koop. Hij speelt daarom juist waar de overdrachtsbelasting niet speelt, en hij kan ook aan de orde zijn bij de hypotheekakte als die er is, maar dan niet voor rekening van de koper.

Welke van deze heffingen u in uw geval treft en tegen welk tarief, hangt af van de regio, van het soort object, van de hoedanigheid van de verkoper en van die van de koper. Voor de heffing op de hypotheekakte ligt dat anders: daar wijst de wet de kredietverstrekker als belastingplichtige aan, ongeacht de regio en ongeacht de partijen. Bij bedrijfsmatig vastgoed en bij transacties tussen ondernemers bestaan er bovendien keuzes in de btw-behandeling die de rekening wezenlijk verschuiven. Montclare geeft geen fiscaal of juridisch advies: de kwalificatie van uw transactie en het tarief dat daarbij hoort, bepaalt uw eigen belastingadviseur in Spanje. Dat is geen formaliteit die u aan het einde afvinkt. Het is precies de post waar het bedrag het grootst is en waar de verschillen tussen regio’s het meest uitmaken, en daarmee de post die als eerste in de planning hoort te staan.

Bij elkaar betekent dit dat u de Spaanse bijkomende kosten niet kunt afleiden uit een vuistregel. Ze moeten per transactie worden uitgerekend, op het object dat u werkelijk koopt, in de regio waar het staat, met de verkoper die er werkelijk tegenover zit. Een vuistregel uit een ander dossier is in dit opzicht niet beter dan een gok, en hij voelt alleen betrouwbaarder.

De grondslag is niet automatisch de prijs die u betaalt

De tweede reden waarom de Nederlandse rekensom niet werkt, zit niet in de posten maar in de grondslag.

In Nederland is de grondslag van de overdrachtsbelasting in de regel de tegenprestatie, en daarmee is de rekening een som over een bedrag dat u kent zodra u het bod hebt uitgebracht. In Spanje is dat niet zonder meer zo. Voor onroerend goed is de grondslag bij wet de door het kadaster vastgestelde referentiewaarde, tenzij de overeengekomen prijs of de aangegeven waarde hoger is; dan geldt de hoogste. Die referentiewaarde is per object vooraf op te vragen, dus de grondslag is kenbaar voordat u biedt, ook wanneer de prijs volledig marktconform tot stand kwam. Wie toch over de lagere prijs aangeeft, krijgt de correctie later bij zich, niet bij het closing, in een taal en een procedure die hij niet kent, en moet de referentiewaarde dan langs de daarvoor bestemde weg aanvechten. Voor een Nederlandse koper die scherp heeft onderhandeld en denkt dat hij daarmee ook de belasting heeft gedrukt, is dat een onaangename kennismaking met een stelsel dat de prijs niet als laatste woord beschouwt. Wij noemen het omdat het in de kasplanning thuishoort, niet omdat wij er een standpunt over innemen; dat standpunt is aan uw adviseur.

Er is nog een categorie waar de Nederlandse koper geen antenne voor heeft, en die hangt niet aan het object maar aan de verkoper. Koopt u van een verkoper die zelf niet in Spanje woont, dan kunnen er op de koper verplichtingen rusten in verband met de belasting die de verkoper over de transactie verschuldigd is. Een deel van de koopprijs is dan niet vrij besteedbaar aan de verkoper, en wie de verplichting niet nakomt kan er zelf op worden aangesproken. Hetzelfde patroon speelt bij de gemeentelijke heffing over de waardestijging van de grond, die in beginsel bij de verkoper hoort maar waarbij de positie van de koper verschuift zodra de verkoper een natuurlijke persoon is die buiten Spanje woont.

Deze posten zijn op zichzelf goed hanteerbaar, want ze zijn bekend en ze worden bij het closing afgewikkeld. Ze zijn alleen fataal voor een planning waarin niemand ze had voorzien, en ze zijn niet het soort punt dat de verkopende partij uit zichzelf aansnijdt. Welke van deze verplichtingen in uw transactie werkelijk aan de orde is en hoe zij wordt berekend, is ook hier een vraag voor uw adviseur. Dat het antwoord in het dossier moet staan voordat u biedt, is de vraag die wij wel beantwoorden.

Het papier eromheen: notaris, register en gestoría

Naast de belasting staat er een reeks posten op de rekening die elk afzonderlijk klein lijken en bij elkaar niet klein zijn.

De notaris verlijdt de akte en controleert identiteit, bevoegdheid en de herkomst van de middelen. Zijn tarief is gereglementeerd, maar hij doet minder dan de Nederlandse koper van een notaris verwacht. Hij voert geen regie over de transactie, hij coördineert de partijen niet en hij is niet de partij die uw belang behartigt. Dat betekent dat de werkzaamheden die in Nederland in het notarisdossier zitten, in Spanje ergens anders moeten worden ingekocht, en dat die inkoop apart op de rekening komt.

De inschrijving in het Registro de la Propiedad is een eigen stap met een eigen tarief, en zij is ook een eigen risico. Tussen de akte en de inschrijving zit tijd. In die tijd bent u eigenaar tegenover de verkoper maar nog niet beschermd tegenover derden op de manier waarop inschrijving u beschermt. Het register is in Spanje geen administratieve nasleep van de koop. Het is de plek waar uw recht zijn werking tegenover de rest van de wereld krijgt, en het is ook de plek waar een financier zijn zekerheid vestigt. Haast is daar geen overbodige zorgvuldigheid.

De gestoría is de post waarvoor in Nederland geen woord bestaat. Het is het bureau dat de aangiftes doet, de inschrijving verzorgt, de nutsvoorzieningen en de gemeentelijke registraties overzet en de administratieve keten na het closing afwikkelt. Een Nederlandse koper denkt dat dit erbij hoort. Het hoort er niet bij: het wordt apart gefactureerd, en als niemand het doet blijft het liggen, met een onvolledige inschrijving of een onbetaalde aanslag als uitkomst. Daarnaast staan er in een normaal dossier nog een eigen advocaat voor de juridische toetsing en een taxatie die de financier verlangt en die de kredietnemer draagt. De kosten van de hypotheekakte zelf liggen niet bij hem: bij woonvastgoed met een natuurlijke persoon aan de kredietzijde draagt de kredietverstrekker het notarieel honorarium van de hypotheekakte, de inschrijving van de zekerheid en de gestoría daarvan, en blijven bij de kredietnemer alleen de afschriften die hij zelf vraagt.

Twee praktische punten komen er voor een niet-ingezetene bij. U hebt een fiscaal nummer nodig voordat u iets kunt ondertekenen, en de aanvraag daarvan kost tijd die in de planning moet staan. En de middelen moeten bij het closing werkelijk aanwezig zijn, met een traceerbare herkomst, op een rekening waar de notaris ze kan zien. Er wordt niet nagekomen en er wordt niet verrekend met wat volgende week binnenkomt. Wie zijn liquiditeit net zo strak plant als hij in Nederland zou doen, heeft hier te weinig lucht.

Waarom de financiering deze posten niet meeneemt

Hier komen de twee rekeningen bij elkaar, en hier zit de fout die het dossier werkelijk raakt.

Een financier rekent zijn LTV over de waarde van het pand, en in de praktijk over de laagste van taxatie en koopprijs. De belasting op de transactie, de notaris, het register, de gestoría en de advocaat zitten niet in die waarde. Het zijn kosten van de koper, geen onderdeel van de zekerheid, en zij verhogen de opbrengst bij een eventuele executie met niets. Een financier die ze zou meefinancieren, zou zijn buffer verkleinen zonder dat zijn zekerheid meegroeit. Dat doet hij dus niet, en daarin verschillen financiers nauwelijks van elkaar.

Het gevolg is rekenkundig en onverbiddelijk. De eigen inbreng van de koper bestaat uit het verschil tussen de koopprijs en het bedrag dat de financier verstrekt, plus de volledige rekening aan bijkomende kosten, plus wat hij daarna nodig heeft om het pand te laten functioneren. Voor een niet-ingezetene is dat eerste verschil doorgaans al groter dan hij op basis van de gepubliceerde plafonds dacht, omdat de verhouding die hij werkelijk krijgt de uitkomst is van zijn dossier en niet van de brochure. Over die tweede post heeft hij vaak helemaal niet nagedacht. De derde vergeet bijna iedereen: de aanloopkosten van het bezit zelf, de eerste bijdragen aan de vereniging van eigenaren, de verzekering, de lokale heffingen, en bij verhuur de periode voordat er huur binnenkomt.

Wat dit in de praktijk veroorzaakt is zelden een afwijzing. Het is vertraging, en vertraging op het verkeerde moment. De koper heeft een aanbetaling gedaan onder een voorovereenkomst waarin die aanbetaling vervalt als hij niet tijdig afneemt. Hij vraagt uitstel aan de verkoper, of een extra bedrag aan de financier dat die niet kan geven omdat het plafond over de waarde is berekend en niet over zijn kasbehoefte. Dat gesprek voert niemand graag vanuit die positie. Het is ook volledig te voorkomen, want alle onderdelen ervan zijn vooraf bekend.

De eigen inbreng rekenen voordat u biedt

De nuttige conclusie is niet dat Spanje duur is. Het is dat de rekening een andere vorm heeft en dat die vorm vooraf vaststelbaar is. Wat het dossier nodig heeft, is een volledige kasopstelling naar de dag van het closing, met daarin de koopprijs, de verwachte verstrekking, elke bijkomende post afzonderlijk in plaats van een vuistregel, en de buffer voor de maanden erna. Niet omdat die opstelling precies uitkomt, maar omdat u dan weet waar zij kan schuiven en met hoeveel.

Daarbij hoort één ordening die veel oplevert. Reken eerst wat u werkelijk kunt inbrengen, en leid daaruit af welke prijs en welk object financierbaar zijn. De omgekeerde volgorde, waarin eerst het object wordt gekozen en daarna wordt gehoopt dat de financiering het dekt, is hoe de meeste grensoverschrijdende transacties in de problemen komen. Een dossier dat met een onderbouwde eigen inbreng bij een financier aankomt, leest als voorbereiding. Een dossier dat zijn kasbehoefte nog niet kent, roept vragen op over alles wat erna komt.

Dat is ook wat een Financieringsscan oplevert. Wij toetsen het object, het inkomen en de structuur, zetten de kaspositie naar het closing op papier en benoemen wat eerst moet worden hersteld. Over de fiscale kwalificatie en de tarieven die op uw transactie rusten, spreekt die scan zich niet uit: dat werk doet uw belastingadviseur, en het hoort ook bij hem te blijven. Wat wij ervoor zorgen is dat zijn uitkomst op tijd in het dossier staat en in de kasopstelling is verwerkt, in plaats van dat zij er in de laatste week als verrassing bij komt.

Montclare treedt niet op als kredietverstrekker. Wij toetsen de zaak, stellen het dossier samen en leggen de financieringsvormen voor aan vergunninghoudende instellingen, die zelf over het krediet beslissen. Leg ons uw financieringsvraag voor.