U kocht op plan en de ontwikkelaar bouwt niet verder

Een aankoop op plan is een contract voordat zij een gebouw is, en wanneer het gebouw stilvalt, is het contract het enige dat overblijft. De units bestaan op een tekening en in een betaalschema. Het geld is erin gegaan. De kraan staat maanden stil, de bouwkeet is dicht, en de ontwikkelaar antwoordt traag of niet. De praktische vraag is wat er te doen is met een positie die echt is, duur is en nog geen pand.

Dit is geschreven voor de belegger die units op plan aanhoudt als belegging: één unit of meerdere, via een vennootschap of binnen een particuliere portefeuille, gekocht om te verhuren of om bij oplevering door te verkopen. Het is niet geschreven voor een gezin dat de woning financiert waarin het zelf gaat wonen. Dat is consumentenkrediet, het loopt onder een ander regime met eigen bescherming en eigen regels, en geen van de constructies hieronder hoort daarbij.

Wat u in handen hebt wanneer de bouw stilvalt

Het contract geeft recht op een afgebouwde unit bij oplevering, tegen een schema van betalingen die vooruit zijn gedaan. Tot de oplevering en de levering is er geen onroerend goed in eigendom. Wat er in eigendom is, is een vordering op een vennootschap, en de waarde van die vordering hangt af van de solvabiliteit van die vennootschap en van de stand van het werk. Dat onderscheid is het hele probleem, en elke praktische weg hieronder is een poging een vordering om te zetten in iets waarop een financier zekerheid kan nemen.

Voordat er iets anders gebeurt, moet de positie op papier worden vastgesteld in plaats van uit het hoofd. Of de koopovereenkomst tegen het pand is ingeschreven of alleen tussen partijen bestaat. Of de vooruitbetaalde termijnen door een garantie of een polis worden gedekt, en of dat stuk nog loopt en opeisbaar is. Of op het perceel een hypotheek staat ten gunste van de financier van het project, en waar uw vordering daarachter in rang komt. Of de vennootschap die het contract ondertekende dezelfde is als die de grond bezit. Hoe de bescherming van vooruitbetaalde termijnen in Spanje is geregeld en wat u per betaling in handen wilt hebben, staat elders op deze site uiteengezet; het punt hier is dat die regeling per markt verschilt en in verschillende markten is geschreven voor de consument-koper en niet voor een vennootschap of een belegger, zodat niet vaststaat dat zij u bereikt.

De toestand van de ontwikkelaar is het tweede feit om vast te stellen, want die zet de kalender. Een vennootschap die stilligt omdat een aannemer is weggelopen, een vergunning is geschorst of een faciliteit niet is verlengd, heeft nog bestuurders die kunnen ondertekenen. Een vennootschap in een formele insolventieprocedure heeft een curator, een rechterlijke kalender en een rangorde van schuldeisers, en wat vorige maand bespreekbaar was, kan nu een goedkeuring vragen die niemand in de hand heeft. Kopers besteden het nuttige venster regelmatig aan het wachten op een telefoontje dat niet wordt teruggegeven, en verliezen daarmee de fase waarin de tegenpartij nog kon handelen.

Het derde feit is fysiek. Er is een onafhankelijk beeld nodig van wat er werkelijk is gebouwd, wat het zou kosten om het af te bouwen, of de bouwvergunning nog geldig is en onder welke voorwaarden, en of onbetaalde aannemers aanspraken hebben ingeschreven die aan het pand hangen. Zolang die punten niet zijn gedocumenteerd, is elke weg in dit artikel een gok, en met een gok gaat geen financier in gesprek. Het dossier dat hierna wordt samengesteld, is geen voorbereiding op de onderhandeling. Het is de onderhandeling.

De afbouw van het gebouw van iemand anders financieren

De eerste reflex is de afbouw betalen. Dat is geen onredelijke reflex: de kosten om een ver gevorderd project af te maken zijn vaak bescheiden tegenover de waarde van het afgebouwde product, terwijl de waarde van een verlaten bouwplaats ver onder beide ligt. De hindernis is niet de rekensom. De hindernis is dat een financier geen zekerheid kan nemen op een gebouw dat zijn kredietnemer niet bezit, en geen werk kan beheersen dat zijn kredietnemer niet leidt.

Die weg bestaat dus alleen wanneer de contractuele positie eerst in regie wordt omgezet. In de praktijk betekent dat een afspraak met de ontwikkelaar, of met de curator, waarbij de kopers of een vehikel dat zij oprichten de afbouw financieren tegen zekerheid die in rang komt waar zij te krijgen is, met het werk geleid door een team dat zij zelf aanstellen en betalingen die tegen certificering worden vrijgegeven. Of dat haalbaar is, hangt af van de zittende gesecureerde financier, wiens recht vóór alles gaat, en van de overige schuldeisers. Niemand financiert een afbouw in een opzet waarin de waarde die wordt gecreëerd bij iemand anders terechtkomt.

Wat een financier op dat moment onderzoekt, is wat hij in elk ontwikkelingsdossier onderzoekt, alleen strenger. Een onafhankelijke begroting van de afbouwkosten met een post onvoorzien erin. De vergunningstand met haar voorwaarden en data. Bouwaansprakelijkheden en elke aanspraak die tegen het pand is ingeschreven. De rang van de geboden zekerheid. De waarde van het afgebouwde project en de exit die daar geld van maakt. Hij wil daarnaast weten wie het project nu leidt, want een verlaten gebouw afmaken is eerst een uitvoeringsrisico en daarna een kredietrisico.

De gebruikelijke fout is geld voorschieten aan een ontwikkelaar in moeilijkheden op de toezegging dat het werk hervat, zonder zekerheid en zonder regie. De tweede gebruikelijke fout is de afbouwbegroting aannemen van de partij die zonder geld is komen te staan. Dat bedrag is vrijwel nooit het werkelijke, en het verschil wordt betaald door wie het eerst beweegt. Een onafhankelijke opname voordat er middelen bewegen, is het goedkoopste stuk in het hele traject.

Samen optreden: de kopers als één tegenpartij

Alleen is de houder van één of een paar units een kleine schuldeiser die over niets kan beslissen. Samen zijn de kopers van een project vaak het grootste economische belang erin, alleen achter de gesecureerde financier en soms daar nog voor. De afstand tussen die twee posities is organisatie, en organisatie is het goedkoopste instrument dat in deze situatie beschikbaar is. Het is ook het instrument dat het vaakst wordt uitgesteld tot de mogelijkheden zijn versmald.

Georganiseerd verandert de groep wat er mogelijk is. De ontwikkelaar, de curator en de bank hebben dan met één tegenpartij te maken in plaats van met een verspreide lijst. Er wordt één team van beroepsbeoefenaren aangesteld en eenmaal betaald, in plaats van twaalf gedeeltelijke onderzoeken naar dezelfde feiten. Er wordt één dossier gebouwd. En bovenal kan een groep een afbouw financieren, en kan zij dingen kopen die geen enkele koper alleen kan kopen: de openstaande schuld, de grond, de vennootschap die ze houdt. Instellingen reageren op een tegenpartij die kan beslissen en kan betalen.

Het vehikel en zijn besluitvorming moeten vóór de onderhandeling worden gebouwd en niet tijdens. Wie draagt wat bij, en op welke grondslag. Wie beslist, en welke meerderheid bindt de rest. Hoe de al betaalde termijnen van elke koper worden behandeld tegenover het nieuwe geld dat erin gaat, want gelijk zijn zij niet. Wat er gebeurt met een koper die niet kan bijdragen, of niet wil. Die vragen lijken procedureel en zij zijn precies de vragen waarop groepen bij de eerste moeilijke beslissing uiteenvallen.

Wat een kopersgroep in de praktijk breekt, is een verschil in doel dat nooit is benoemd. In een project zitten doorgaans zowel eigenaren voor eigen gebruik als beleggers, en hun tijdlijn, hun risicobereidheid en hun juridische positie zijn niet dezelfde. Sommige kopers hebben een groot deel van de prijs betaald en andere heel weinig. Sommige willen liever hun geld terug dan het gebouw tegen elke prijs afbouwen. Een groep die aan het begin vaststelt welke kopers zij werkelijk bevat en wat elk van hen wil, onderhandelt vanuit een echte positie. Een groep die dat halverwege ontdekt, verliest de onderhandeling en de tijd.

De positie van de ontwikkelaar overnemen

Het meest volledige antwoord is ophouden schuldeiser van het project te zijn en er eigenaar van worden. Afhankelijk van de situatie betekent dat de grond en het werk kopen van de ontwikkelaar of van de curator, de vennootschap kopen die ze houdt, of de gesecureerde schuld kopen en via die positie de regie over het proces nemen. De juridische wegen zijn verschillend en de fiscale en overdrachtsgevolgen van elke weg zijn verschillend. Het effect is hetzelfde: de beslissingen worden de uwe, en het risico ook.

Voor een belegger met units is dit een verandering van positie en niet een verandering van tactiek. De al betaalde termijnen houden op een vordering te zijn die moet worden teruggehaald en worden deel van de prijs van een object. Het rendement hangt niet langer af van een derde die een gebouw afmaakt; het hangt af van een project dat nu door de koper wordt gerund. Dat is een andere onderneming, met een ander vakmanschap en een andere kapitaalbehoefte, en zij hoort bewust te worden binnengegaan, met een bouwteam dat al is aangewezen. Als escalatie van frustratie is het een slechte beslissing.

De financiering volgt die verandering van positie onmiddellijk. Een half afgebouwd pand met één aanwijsbare eigenaar, een getoetste afbouwbegroting, een geldige vergunning en een gedocumenteerde exit is een ontwikkelingsdossier, en financiers die naar een contractuele vordering van een koper niet zouden kijken, kijken daar wel naar. Wat zij toetsen, is wat zij bij ontwikkeling altijd toetsen: een totale begroting met een gefundeerde post onvoorzien, een planning die een beroepsbeoefenaar kan verdedigen, een aangewezen aannemer, zekerheid op het object, en terugbetaling uit verkoop van de units of uit herfinanciering van het afgebouwde gebouw. De zaak is geen geschil meer. Zij is een project.

Wat er wordt geërfd, komt mee. De bestaande koopovereenkomsten met de andere kopers, die een bezit of een verplichting kunnen zijn afhankelijk van hun voorwaarden en van het toepasselijke regime. Bouwaansprakelijkheden, gebreken en garantieposities uit werk dat door iemand anders is uitgevoerd. Ingeschreven aanspraken van onbetaalde leveranciers. En de kosten van de overnameweg zelf, die wezenlijk kunnen verschillen tussen het kopen van het object en het kopen van de vennootschap die het houdt. Onderzoek is hier geen administratie. Het is het verschil tussen een instap met korting en een dure instap.

Beslissen, en wat te laat beslissen kost

De drie wegen zijn één weg op drie diepten. De afbouw financieren, zich organiseren om die afbouw af te dwingen, of het project overnemen. Elke weg vraagt meer kapitaal dan de vorige en geeft meer regie. De vraag die daartussen kiest, is niet welke weg vandaag de goedkoopste is, maar hoeveel regie nodig is om überhaupt te worden terugbetaald, gegeven wie de zekerheid houdt en hoe de situatie van de ontwikkelaar zich vermoedelijk ontwikkelt.

Tijd is in geen van de drie neutraal. Een stilgevallen bouwplaats gaat fysiek achteruit en de verzekering en de beveiliging lopen stil af. Vergunningen lopen tegen kalenders die door overheden zijn gezet en niet door partijen. Onbetaalde aannemers schrijven hun aanspraken in. Andere schuldeisers handelen, en zodra er een formele procedure loopt, versmalt wat er kan worden afgesproken sterk. De verzameling mogelijkheden in de eerste maanden na het stilvallen is breder, goedkoper en beter bespreekbaar dan de verzameling een jaar later, en afwachten wat er gebeurt is zelf een beslissing met een prijs eraan.

Het dossier dat elk van de drie wegen financierbaar maakt, is nuttig genoeg hetzelfde dossier. Een onafhankelijke afbouwbegroting met post onvoorzien. De vergunningstand met voorwaarden en data. De titel, de bestaande lasten en de rang van elke nieuwe zekerheid. Wie het werk gaat leiden en of die partij dat kan. De exit, met een datum en een alternatief als die datum schuift. Eenmaal samengesteld dient dat pakket een onderhandeling met de ontwikkelaar, een gesprek met de curator en een gang naar een financier, en het is wat een klacht in een transactie verandert.

De positie van een belegger in een stilgevallen project wordt vaak behandeld als een juridisch probleem met een financiële voetnoot. Zij ligt dichter bij het omgekeerde: een financieringsprobleem met juridische stappen erin. Juristen stellen vast wat er in eigendom is en wat er kan worden gevorderd. Geld is wat een gebouw weer in beweging brengt, en alleen een gebouw dat weer in beweging komt, betaalt iemand terug. De beleggers die hier goed uit komen, zijn degenen die vroeg uitzoeken wat zij bereid zijn in te brengen, en wat zij daarvoor terug verlangen.

Montclare treedt niet op als kredietverstrekker. Wij toetsen de zaak, stellen het dossier samen en leggen de financieringsvormen voor aan vergunninghoudende instellingen, die zelf over het krediet beslissen. Leg ons uw financieringsvraag voor.